《拆局麒想－林嘉麒》「示範房企」有多層意義，惟債務仍需時解決

　　《拆局麒想》內房債務問題困擾港股已有一段時間，奈何遲遲未解決，像似有拖無欠的情況
，惟對後市有百害而無一利。上月中證監等三個部門公開表態支持民營房企發債融資，部分房企
已按要求上報發債計劃。昨日（１７日）再傳出，碧桂園（０２００７）、龍湖（００９６０）
、美的置業（０３９９０）三家民營房企被監管機構選定為「示範房企」，將於本周陸續發行人
民幣債券，同時發行信用保護工具。而碧桂園隨即宣布，其內地全資附屬碧桂園地產集團（發行
人）建議公開發行不逾５億元人民幣的公司債券，債券期限為３年期，附第１年末及第２年末發
行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，而是次發行的公司債券擬於深圳證券交易所上市
。事實上，碧桂園地產集團已於２０２１年２月１０日獲得中國證監會許可註冊，可於２４個月
內向專業機構投資者，分期公開發行不超過１３９億人民幣的公司債券。因此，某程度上是維持
「原判」，繼續准許而已。當然，「有」一定好過「冇」。
　　
　　根據統計，２０２２年房地產行業總體債務到期，超出６０００億元（人民幣．下同），而
４月及６月是內房企債券到期高峰期，金額超過６００億元。過去的３月及４月至少有１６家企
業的美元債到期，如恒大（０３３３３）已確定違約，部分與債權人達成延遲還款協議（技術上
是違約），部分則未能，又有部分本金未到期但宣布不付息。４月過後，整體內房債券市場氣氛
與早前相似，未見異樣，未見跌得更深，內房股價同樣繼續在低位徘徊。一方面，這算是好事！
債務情況更差，惟債價股價仍是低位，可見早前調整的價格已反映了這個３、４月的憂慮。另一
方面，率先在今日（１８日）中午宣布發境內債的碧桂園午後股價有力向上，連同龍湖、美的置
業也有反應。投資者早前聽得見他們將容許發債，而在今日看得見碧桂園發債，對整個行業固然
值得興奮。
　
　　有幸成為第一批「示範房企」，得到了國家的祝福，相信國家揀過看過，幾可肯定這三間公
司在未來違約機會極低，股價和債價將會更穩陣。事實上，他們今年美元債到期量少，相信融資
壓力較細，其中碧桂園早前亦發布「附屬公司提早完成境內債券回售資金支付」的自願性公告，
已用自有資金回售一筆債券。同時，碧桂園地產集團於２０２２年境內到期╱回售公司債項均已
足額支付完畢；龍源亦只有一筆債券到期，似乎他們未有逼切的融資需要。為何是選擇他們？原
因簡單，既然他們在債務上較同業有優勢，可先行以身作則，測試融資市場的反應，不論是融資
規模，又或者息率成本，從而給其他房企作參考及市場定出第一口價。
　
　　另一方面，今次示範房企是以境內發債為先，事實上房企最大債股持權人是境外，即美元債
。今次境內債假如發行成功，例如「反應熱烈」、「債息低」等，確實可為房企未來再走出去準
備。畢竟今次內房信貸危機，已令投資人失去信心，房企未來要發境外債將面對極大的困難。筆
者認為，今次示範房企將分階段試行，估計內循環也要走一段時間，而境外債的問題就需要更長
的時間去解決。以此推論，內房債務在今次「示範房企」算是ｋｉｃｋ　ｏｆｆ，投資者應該要
有心裏準備，內房實質性問題仍需要更長時間才可徹底解決。
《元宇證券基金投資總監　林嘉麒》
　
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