《神州樓市－程澐》各地調控態度堅定，土地財政依賴難改

　　上周，國家統計局公布了２０１６年度房地產資料，多項指標在２０１６年同比出現大幅上漲。其中，全國商品房銷售面積及銷售金額更是雙雙刷新歷史記錄。２０１６年房地產行業對ＧＤＰ增長貢獻率是７﹒８％，而２０１５年這一資料是２﹒４％，顯示房地產行業對宏觀經濟依然重要的支柱地位。資料也顯示，市場的亢奮已從１０月開始在各地的調控之下逐漸退燒，多項指標同比漲幅已有收窄。近期，隨著地方兩會相繼召開，熱點城市繼續表示將嚴格執行調控政策，穩定房價，並有各項針對性地方細則出台，但對土地財政的依賴似乎並未改變。進入２０１７年以來，各地土地供應結構冷熱不均，部分熱點城市仍然維持高供應狀態，土地出讓金收入頗豐。但是，大部分城市的新房市場和二手房市場成交仍處低位徘徊，中原報價指數顯示前期房價漲幅較高的城市回檔壓力倍增，中原經理指數則顯示專業經紀人對後市較為冷靜審慎
。

＊去年樓市歷史高位，各地調控態度堅定＊

　　上周，國家統計局公布了２０１６年度房地產資料，多項指標在２０１６年同比出現大幅上漲。其中，全國商品房銷售面積及銷售金額更是雙雙刷新歷史記錄。２０１６年房地產行業對
ＧＤＰ增長貢獻率是７﹒８％，而２０１５年這一資料是２﹒４％，顯示房地產行業對宏觀經濟依然重要的支柱地位。
　　從全國房地產開發投資情況來看，各項指標已全面轉升。２０１６年全國房地產開發投資
１０２５８１億元，比上年名義增長６﹒９％（扣除價格因素實際增長７﹒５％），值得一提的是，２０１５年時房地產開發投資增速名義增長僅為１﹒０％，增幅明顯。房地產開發企業房屋施工面積７５８９７５萬平方米，比上年增長３﹒２％；房屋新開工面積１６６９２８萬平方米
，增長８﹒１％；房屋竣工面積１０６１２８萬平方米，增長６﹒１％；房地產開發企業土地購置面積２２０２５萬平方米，比上年下降３﹒４％；土地成交價款９１２９億元，增長
１９﹒８％。從全國銷售情況資料來看，２０１６年全國商品房銷售面積１５﹒７３億平方米，較上年增長２２﹒５％，２０１６年商品房銷售額達１１﹒７６萬億元，較上年增加３４﹒８％
，雙雙刷新歷史紀錄。但從１０月開始，市場在調控之下已逐漸退燒，雖然１２月單月資料依然刷新歷史，但同比漲幅已經逐步收窄。資料還顯示，２０１６年個人按揭貸款２４４０３億元，同比增長４６﹒５％。強勁的信貸支持，加之去庫存政策的大力刺激，共同引發了２０１６年樓市的火爆行情。整體看，最近從銀監會到地方，均已開始明顯收緊房地產信貸，各地房價過快上漲之勢正逐步被抑制。
　　近期，隨著地方兩會的相繼召開，多地繼續對房地產市場調控表態，其中熱點城市均表示將嚴格執行調控政策，穩定房價。如北京公布今年樓市調控目標為房價環比不增長；上海表示要牢固確立「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，始終堅持「以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主」，完善「四位一體」住房保障體系；天津國土房管部門則表示加大樓市分類調控力度，避免土地市場出現「地王」。與此同時，各地並有各項針對性地方細則出台。上周濟南出台限購細則，其中最大變化為，除主城區外，對長清區擁有兩套住宅的本市居民家庭開始限制其在主城區購房；並且，在濟無住房的外地人員購房的，需要提供自購房之日起前３年內連續２４個月以上（含２４個月）在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險的證明。深圳市規劃和國土資源委員會出台了《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》，其中規定，對商品住房和商務公寓預售價格進行管理，開發企業申報均價不得明顯高於周邊同類房源銷售均價。深圳升級版「限價令」，明確「政府指導價」，以促進深圳房地產市場健康穩定發展，防止房價大起大落。

＊土地財政依賴難改，住宅成交持續低迷＊

　　儘管各地政府表態調控堅決，但對土地財政的依賴暫時仍未改變。進入２０１７年以來，各地土地供應結構冷熱不均，部分熱點城市維持高供應狀態，土地出讓金收入頗豐。截至到２２日
，１月份，合肥、杭州、廣州和鄭州土地出讓金收入分別約為２３０億元、１５４億元、１００億元和９０億元，其中合肥和杭州宅地出讓金收入超１００億元，分別約為２２７億元和１２７億元。
　　上周，熱點城市熱點地塊成交依舊活躍。北京到期３宗地塊，均預設商品住房自持比例，其中門頭溝潭柘寺鎮地塊被京投、遠洋、龍湖（００９６０）、保利地產（滬：６０００４８）和首開超級聯合體以溢價１１％，總價６３﹒３億元競得，其餘兩宗地塊現場競報自持比例均達到自持上限，進入競報商品住宅建設方案階段。合肥成交１０宗宅地，除３宗人才公寓用地底價或低溢價成交，其餘地塊溢價率均不低，有５宗地塊溢價率超過２００％。杭州成交１０宗宅地，出讓金收入超１２７億元，其中碧桂園（０２００７）包攬蕭山４宗地塊，其購得的義橋鎮２宗宅地，競爭激烈，成交溢價率逼近現房銷售標準。
　　與土地市場反差較大的是依然低迷的住宅銷售市場。２０１７年第三周，中原監測的４０個重點城市新房成交量繼續下滑，環比、同比分別下跌５％和４４％，創２０１４年以來單周成交量的新低（除春節月以外）。分城市線來看，三四線城市表現相對平穩，環比同比分別下跌２％和５％，較２０１６年的周均成交量也有一成左右的下跌；二線城市成交量逐步見底，本周環比小幅上漲１﹒２％，但較去年的周均水準仍有較大差距。一線城市成交量則在低位再次出現大幅下跌，環比及同比分別下跌２８％和５３％，這與階段性供應量減少有較大關係。重點城市二手房成交量與上周基本持平，但同比仍下跌４０％，較去年周均水準也下跌超過三成。從具體城市來看，三四線城市表現普遍相對較好；一線城市中的廣州雖然環比跌幅較大，但仍與去年的周均水準基本持平，其他三個城市則較去年同期均有較大跌幅；二線城市整體環比止跌，其中南京、廈門環比分別上漲４２％和２３％。對比去年的成交量水準，僅青島和南昌依然保持在相對高位
，其餘各城市均出現較大幅度的下跌。
　　對於房價上漲的預期，上周中原報價指數顯示已有９個重點城市全面回升，反映政策效應正逐步被消化，但前期房價漲幅較高的城市回檔壓力倍增。目前報價指數依然處於低位的城市主要是２０１６年房價漲幅較大的城市，如上海、深圳、天津和南京，而報價指數處於高位的城市為廣州和成都，房價上漲預期較強。其中廣州的報價指數已經超過了２０１６年的峰值。中原經理指數走勢則相對平穩，整體均處於２０１６年以來的相對低位，表明專業經紀人對後市的預期比較審慎冷靜。本周深圳和天津的經理指數較上周分別上漲３﹒８個百分點和４﹒５個百分點；而廣州則下跌了５個百分點，其餘城市則基本持平。《中原集團地產研究董事　程澐》