《談國論企－黎偉成》內房企須解債增銷挺業績穩信心

　　多間在香港上市的內地房地產開發企業股份近期面對頗不少財政問題，最新數字顯示商品住宅房的銷情欠佳，竣工的面績保持明顯增加之勢，意味樓市有所惡化。內房企業現時很有需要重建市場的信心，做法包括有(1)與債權人探討處理好債務問題，和力求建材供應商延後應付帳款的新協議；(2)解決現金流，增加資金支持以蓋建現有的住宅房為主的各種各樣投資和運作，(3)考慮與樓字單位的買家探討適度延遲交付的期限，(4)爭取銀行的貸款存量的利息，以較低利率敍造新貸款。內地的樓市存在系統性風險的壓力，各方必須正視問題，共商化解之法。
　
*商品住宅房三季度減銷顯市場信心不足*
　
　　從中國國家統計局發布最新資料，可見內房企業所面對的問題和困擾日益嚴重，特別是（一）商品房銷售中的住宅物業，銷售情況在最近兩個月有轉弱的新趨勢：(I)銷售額度於2023年1-9月份累計7.277萬億元同比減少3.2%，比1-8月份6.99萬億元的1.5%減幅有所擴大，更遠遜於1-7月份減0.7%，表現更遠遜於1-6月份增3.75和連同1-5月份11.9%及之前的六連之升，情況有所逆轉。
　　此因銷售面積，於1-9月份累計7.277億平方米同比減少6.3%，較1-7月份6.38億平方米所減的5.5%，多減0.8個百分點，屬四連跌，而1-5月份4.0663億平方米尚能上升升2.3%、1-4月升2.7%、1-3月份升1.4%，甚至比1-2月的0.6%減幅要大，反映出境內的商品住宅房地產市道由溫和向好轉差。
　　商品住宅房的銷情反覆逆轉，引人以憂的更是（二）竣工面積於2023年9月末時為3.13億平方米，同比增長20.1%，而7月末增19.5%和6月底增長18.5%，在市場需求轉趨疲弱之際卻出現供應增加之況，使內房企業更加不易消化貨尾，否則房地產開發商不易處理好供求關係，而影響到業績表現。
　　另一個重大問題，為（三）房地產開發企業到位資金，顯然受商品房銷情欠佳之困：1-9月份累計6.4531萬億元同比減少18.3%，較1-8月份6.479萬億元的18.2%減幅多減0.1個百分點，特別是(i)個人按揭貸款，與商品住宅房的銷情齊步下行：於1-9月份累計1.7028萬億元，同比減少6.9%，而1-6月份1.24億元尚增2.7%，1-5月份1.0354萬億元增6.5%。此況意味市場於下半年的三季度買意再度轉差。
　　和（四）定金及預收款於1-9月份累計3.3631萬億元，同比減少9.6%，比1-8月份的3.01萬億元所減的7.3%多減1.3個百分點。此顯房地產開發商在銷售情況欠理想環境底下，現金流有困。
　　正正因為樓市前景不理想，故（五）房地產開發商明顯減低對住宅商品房的開發投資力度，是合理之舉，於1-9月份累計6.62萬億元同比減少8.4%，與1-8月份所減的8%相去不遠。此使施工面積於1-9月份累計57.4億平方米減7.6%。
　
*政府認房不認貸等措施擬活躍市場買賣*
　
　　我早在好幾年前指出：內地的房地產市場存在系統性風險的問題，因當年仍稱(I)恒大地產(03333)的內房企股，引發我此思此想：(i)不理有無風險而購買大量土地、作出異常可觀投資，出現十分嚴重的資不抵債劣況，危機潛伏多年，只是在市場多銷增套現，故尚能「處理」到財政，到樓市整固甚至轉淡，資不抵債所產生的壓力就速速逼人而來。此為內地開發商特別是內房股的最大的問題，有如冰封三尺，非一日之寒。
　　由是我一直建議(III)內房股在今後一段不短的時間要控制好投資的規模與步伐、嚴控信貸和融資成本力度，確切保障交樓的承諾做實做足，使售樓回籠的資金可抵債，才能夠改變有頗不少內房企業資不抵債的情況。
　　住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局於2023年8月18日發出的《通知》，所出台的「認房不認貸」政策，乃優化個人住房貸款中住房套數認定標準，使合資格居民家庭可採取首付等條件置業，產生降低購房成本即實際成本的佳效。新策該會更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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