12/07/2021 10:00

《投資領域-譚家駿》外賣興起催生「鬼廚房」,地產投資現新趨勢

  《投資領域》「鬼廚房」(ghost kitchen)這個名詞就像是一些恐怖電影的
名字,現實上其實是指主打外送食物的「食物工廠」--在新冠肺炎疫情期間正急速冒起。這類
型物業出現對於房地產投資有深遠啟示。
  「鬼廚房」在烹煮及分發已預訂食物予外賣速遞員的流程上,透過優化工作空間,使得較傳
統餐廳更具效率,到高峰用膳需求得到滿足,有些甚至會將原本堂食地方改成為數碼屏幕,提供
無縫物流體驗。
  「鬼廚房」的地點,是判斷它能否成功的關鍵。要快速地外送新鮮、溫熱的食物,廚房需要
設立在人口稠密、用膳需求旺盛的地區,適合在市區內騰出的工廠區設立。

*增長速度無法抵擋*

  環顧全球,截至2020年9月為止,中國已經有7500間同類型廚房,印度則有
3500間,美國及英國分別有1500間及750間。在數碼科技逐漸融入現實生活的背景下
,過去5年間餐飲外賣增長速度較堂食快逾3倍,2025年前營業額估計達到4900億美元

  歐睿國際資料顯示,全球外賣行業營業額由2014至2019年間增長超過1倍,這個情
況更是在新冠肺炎爆發之前出現。餐飲外賣行業爆發性增長及「鬼廚房」出現,為不少供應商可
以用較廉價租賃方式經營,不用在街口黃金地段租地舖,在疫情封城之際帶來一線生機。
  「鬼廚房」這個新式行業吸引大量企業以及物業投資者的興趣。雖然這類新型的物業種類只
佔全球商業房地產一小部分,但顛覆性變化如何快速地影響對某類物業的供應及需求,是一個非
常有用的案例。

*新趨勢帶來投資啟示*

  首先,顛覆性變化無處不在。5年前我們仍要截的士,「落柯打」叫外賣亦只限於中餐及意
大利薄餅,現時共享乘車無處不在,在家中梳化嘆五星級美饌更不是夢想。
  過去十年,包括商場及購物街等零售物業面對網購的挑戰;現時市區工廠物業則受惠於餐飲
外賣崛起,租值及土地價值均上漲。當「鬼廚房」行業更制度化,可以預期有關資產規模及可擴
展性更高。
  其次,顛覆性變化可以在社會大趨勢下出現。餐飲外賣流行只是我們生活上一個變化,數碼
轉型增加營運效益以及壯大生意規模,促使經營成本下跌,甚至是新冠肺炎對公共安全的威脅,
都令這個行業乘勢崛起。
  消費者希望在衣食住行上有便利的數碼體驗,網購流行促使傳統倉庫亦經歷「文藝復興式」
的翻生,而「鬼廚房」更是一個社會轉變帶動房地產投資思維改變的一個範例。
  第三,競爭不容等待。一位享譽全球、顛覆的士行業的共乘公司聯合創辦人離開他的工作崗
位,獲一間基金注資4億美元,在全球包括美國、中國、印度及英國買入平價物業,建立「共享
廚房」。在中國,一間大型餐飲集團以線上獎勵計劃吸引3億人,擬建立一個全國外賣網絡,目
標建立2萬間「鬼廚房」,其中1000間於今年設立。
  科技應用正改變人們傳統衣食住行模式,叫外賣已成習慣,「鬼廚房」需求隨之而增加,為
全球房地產投資新趨勢。《首源投資北亞洲區分銷業務部董事 譚家駿》
 
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