《投資領域－譚家駿》外賣興起催生「鬼廚房」，地產投資現新趨勢

　　《投資領域》「鬼廚房」（ｇｈｏｓｔ　ｋｉｔｃｈｅｎ）這個名詞就像是一些恐怖電影的
名字，現實上其實是指主打外送食物的「食物工廠」－－在新冠肺炎疫情期間正急速冒起。這類
型物業出現對於房地產投資有深遠啟示。
　　「鬼廚房」在烹煮及分發已預訂食物予外賣速遞員的流程上，透過優化工作空間，使得較傳
統餐廳更具效率，到高峰用膳需求得到滿足，有些甚至會將原本堂食地方改成為數碼屏幕，提供
無縫物流體驗。
　　「鬼廚房」的地點，是判斷它能否成功的關鍵。要快速地外送新鮮、溫熱的食物，廚房需要
設立在人口稠密、用膳需求旺盛的地區，適合在市區內騰出的工廠區設立。

＊增長速度無法抵擋＊

　　環顧全球，截至２０２０年９月為止，中國已經有７５００間同類型廚房，印度則有
３５００間，美國及英國分別有１５００間及７５０間。在數碼科技逐漸融入現實生活的背景下
，過去５年間餐飲外賣增長速度較堂食快逾３倍，２０２５年前營業額估計達到４９００億美元
。
　　歐睿國際資料顯示，全球外賣行業營業額由２０１４至２０１９年間增長超過１倍，這個情
況更是在新冠肺炎爆發之前出現。餐飲外賣行業爆發性增長及「鬼廚房」出現，為不少供應商可
以用較廉價租賃方式經營，不用在街口黃金地段租地舖，在疫情封城之際帶來一線生機。
　　「鬼廚房」這個新式行業吸引大量企業以及物業投資者的興趣。雖然這類新型的物業種類只
佔全球商業房地產一小部分，但顛覆性變化如何快速地影響對某類物業的供應及需求，是一個非
常有用的案例。

＊新趨勢帶來投資啟示＊

　　首先，顛覆性變化無處不在。５年前我們仍要截的士，「落柯打」叫外賣亦只限於中餐及意
大利薄餅，現時共享乘車無處不在，在家中梳化嘆五星級美饌更不是夢想。
　　過去十年，包括商場及購物街等零售物業面對網購的挑戰；現時市區工廠物業則受惠於餐飲
外賣崛起，租值及土地價值均上漲。當「鬼廚房」行業更制度化，可以預期有關資產規模及可擴
展性更高。
　　其次，顛覆性變化可以在社會大趨勢下出現。餐飲外賣流行只是我們生活上一個變化，數碼
轉型增加營運效益以及壯大生意規模，促使經營成本下跌，甚至是新冠肺炎對公共安全的威脅，
都令這個行業乘勢崛起。
　　消費者希望在衣食住行上有便利的數碼體驗，網購流行促使傳統倉庫亦經歷「文藝復興式」
的翻生，而「鬼廚房」更是一個社會轉變帶動房地產投資思維改變的一個範例。
　　第三，競爭不容等待。一位享譽全球、顛覆的士行業的共乘公司聯合創辦人離開他的工作崗
位，獲一間基金注資４億美元，在全球包括美國、中國、印度及英國買入平價物業，建立「共享
廚房」。在中國，一間大型餐飲集團以線上獎勵計劃吸引３億人，擬建立一個全國外賣網絡，目
標建立２萬間「鬼廚房」，其中１０００間於今年設立。
　　科技應用正改變人們傳統衣食住行模式，叫外賣已成習慣，「鬼廚房」需求隨之而增加，為
全球房地產投資新趨勢。《首源投資北亞洲區分銷業務部董事　譚家駿》
　
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