20/06/2019 12:00

《宏觀理財-冼健岷》居屋按揭攻略你要知

  《宏觀理財》樓價高企,無殼蝸牛上車有難度。新一期居屋以市價五九折推出,全部位處鐵
路沿線,迅即成為上車一族的「搶購」對象。如果有幸抽中居屋,當然值得慶賀,下一步要做的
就是處理按揭事宜,早日安居樂業。
  居屋按揭的成數、利率及年期與一般私樓有所不同,即使是綠表及白表的安排亦有分別。新
居屋或二手未補價居屋,綠表可承造最高95%按揭;而白表則可承造最高90%按揭,上車比
私樓輕鬆得多。居屋申請人不論是使用白表或綠表,均只能申請以銀行「最優惠利率」所計算的
按揭計劃(俗稱「P按」),目前P按實際利率為2﹒375%。由於居屋申請人只能申請P按
,供款會受到香港銀行的加息周期所影響。至於按揭年期方面,綠表和白表最長均為25年。
以今期居屋「樓王」何文田冠德苑為例,最貴單位售價529萬,綠表申請人首期只需26﹒5
萬,供款25年,月供大約2﹒2萬;白表申請人首期為52﹒9萬,供款25年,月供大約
2﹒1萬。

*房委會提供30年擔保期*

  在壓力測試方面,房委會提供以一手開售日起計的30年擔保期,所以新居屋買家只須符合
房委會的入息限制,不用為申請按揭進行壓力測試及向銀行提供入息證明。不過,如果購買樓齡
高達20年以上的二手未補地價居屋,便有可能要進行壓力測試,而購買過了30年擔保期的二
手未補地價居屋則必須進行壓力測試。
  話雖如此,銀行在審批居屋按揭申請時,仍有權去檢視居屋準買家的供款能力、財政狀況及
信貸評分等因素,來決定貸款額及貸款年期,甚至是否批出貸款。此外,房委會亦有規定,供款
佔家庭收入不可超過五成,如購買上述冠德苑529萬的單位,綠表或白表申請人的家庭月入須
分別有4﹒4萬和4﹒2萬元。
  由於按揭利率要跟從「最優惠利率」,各大銀行為了吸引客戶都從現金回贈入手,部分銀行
提供高達2%回贈。不過要注意的是,有些銀行要求按揭額達200萬元以上,才可獲現金回贈


*留意「白居二」按揭年期*

  大家要留意,「白居二」的按揭與新建居屋有分別,一手居屋因有政府擔保,白表申請人一
般可承造最高25年按揭。白居二人士購買的二手居屋,部分銀行會將30年保證期減去居屋樓
齡,以計算可批出九成按揭貸款的最長按揭年期。如果該居屋樓齡為20年,那「白居二」買家
最高只能獲批「30年減20年」,即10年按揭。每月供款額將大增超過一倍,買家或會大失
預算。
  至於已補地價的居屋及公屋,由於這類物業已可於自由市場上買賣,按揭安排與一般私人樓
宇無分別,若要承造高成數按揭必須購買按揭保險。買樓是人生重要的決定,大家不妨參考理財
顧問的建議,慎重籌劃置業大計。《康宏理財服務有限公司行政總裁 冼健岷》

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