《宏策俊見》上期提及，在超低利率的環境下，配合樓價高企，進行物業按揭套息投資不失
為其中一個有效的投資及財富增值策略。因為物業價格上升，帶來更高的可用投資金，而利率低
企則能降低借貸成本，提升套利空間。加按套現可把投資者平常不以為然的隱藏資金像法術一樣
變出來，不論是用於投資或買樓，均可以帶來更大財富增值機會。
＊我們都能製造屬於自已的被動收入？＊
我們常常聽到一個較為流行的術語，就是被動收入。不知道是否每個人對被動收入都有不同
的理解，但筆者認為被動收入應該是不用花費自已的勞力與時間的，應該是輕輕鬆鬆坐在家裏，
然後上網看見每天銀行戶口結餘都在增長的才算被動收入，否則那些每天用了自已１０個小時管
理的叫勞動收入。
＊如何解決錢從何來的問題？＊
好了，我們了解到既然有良好的套利空間，又可製造被動收入，那麼下一個問題將會是怎樣
做才能構成這個可製造被動收入的動力火車？首先，投資需要資金，不過，你可能會問錢從可何
來。在香港，很多希望進入投資市場的人士均表達自身的現金資金不足，但其實可能很多香港人
的資產都是投放在物業樓宇之中，所以，如果你的物業已供滿，要做套息操作？無問題！如果你
的仍在償還供款，想做套息操作？都無問題！
＊怎樣做才能構成這個可製造被動收入的動力火車？＊
以下將會為按揭套息投資作一個例子以方便解說，以目前本港最高參考按揭利率
２﹒６２５％計，假若你的物業估價能做到７００萬元，以現時金管局指引下，最高可做６成按
揭，即是在完全盡按的情況下可按足４２０萬元的按揭金額，然後再進行投資，投資收益減去利
息支出，將能達致套息效。
＊套利空間將能夠達到逾萬元＊
至於按揭年期方面，一般４５歲或以下的人士有機會成功申請３０年期還款期，若把這
４２０萬元的按揭分３０年攤還，根據按揭利率機計算，每月供款僅約為１﹒６９。假若全筆
４２０萬元按揭金額用作投資，而每年平均總投資回報能達到６％，每月平均２﹒１萬的投資回
報足以支付其按揭供款，加上按揭供款包含本金部分，意味實際淨收入將更大，估算每月合共套
利空間可達１﹒１千元，即能夠達到逾萬元的被動收入。
綜合以上所述，我們可知這個被動收入是可以實際建構出來的，至於在投資部分，我們怎樣
的投資才是最適合，要怎樣的投資才可達到６％的回報？我們下期再一起探討。
《晉裕環球資產管理投資研究部投資策略師 陳俊業》
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