《洞析樓市－魏東》寫字樓空置率高企是否值得警惕

　　近期北京寫字樓空置率不斷走高吸引了不少眼球，同時，北京市政府對於北京樓宇經濟的發展也頗為關注，約談了幾家商業地產代理咨詢公司的專家進行了座談，對北京寫字樓市場的現狀做了排查摸底，那麼，北京寫字樓是不是真的已經到了值得引起警惕的狀態？
　　根據戴德梁行的研究數據，今年三季度北京寫字樓全市的平均空置率是１０﹒１５％，較二季度上升了１﹒２２個百分點。通常而言，一個城市寫字樓的空置率以１０％為一個分水嶺，超過１０％以後，整個市場租戶的話語權逐漸增強，開始出現議價空間，隨著空置率的不斷增高，客戶的議價空間逐漸加大；而當空置率小於１０％時，整體市場可以稱之為業主市場，由於市場可租賃面積少，給租戶的選擇空間少，業主具有較大的話語權和定價權，整體市場的租金會表現得更為堅挺。
　　以上海為例，隨著過去幾年寫字樓供應的不斷增加，上海市場的整體空置率不斷走高，至２０１９年第三季度上海的寫字樓空置率已經上升至１８﹒５％，較２０１６年第三季度上升了７﹒５個百分點，市場也逐漸從業主市場徹底轉變為租戶市場，甲級寫字樓租金從２０１６年第三季度的２８８﹒６５元／月／平方米下降到２０１９年第三季度的２６１元／月／平方米，下降了９﹒５％。

＊北京不同商圈寫字樓空置情況迥異＊
　
　　同上海相比，北京寫字樓１０％的空置率相對而言並不算高，而且，如果我們看看細分市場就可以看出，北京不同商圈的寫字樓面臨著迥然不同的境況。ＣＢＤ，金融街，東二環，燕莎和中關村這五大傳統商圈的空置率保持低位，金融街和中關村的空置率僅為１﹒９％和１﹒７％，整個區域基本處於滿租狀態，燕莎，ＣＢＤ和東二環的空置率分別為８﹒２％，８﹒１％和５﹒６％，雖然較去年三季度都有了明顯上升，但整體市場供應仍偏緊張。同這幾個核心商圈形成鮮明對比的是以麗澤金融商務區為代表的新興商圈，麗澤區域三季度的空置率達到了７１％，同二季度持平，而亦莊的空置率也超過了３０％。這些新興區域的大量空置面積直接拉高了北京整體市場的空置率。
　不過一個不容置疑的事實是，從２０１８年第四季度開始北京寫字樓的需求確實開始變得疲軟，整體市場的吸納不斷走低，核心商圈甚至出現了史上首次需求的負增長。今年第三季度，雖然全市的寫字樓需求超過了６萬平米，但核心商圈的淨吸納面積僅為３５５６平米。由於整體經濟走勢放緩以及外界的不確定性導致企業對成本控制更加嚴格，表現在寫字樓租賃上則是企業在從甲級寫字樓向乙級寫字樓流動，從核心商圈向非核心商圈搬遷的趨勢也較為明顯。

＊二線城市平均空置率達２８﹒４％高點＊
　
　　從全國主要城市的寫字樓情況來看，經濟下行趨勢也反映在了寫字樓市場，２季度全國主要城市除南京和成都外其他城市的租金都處於下降狀態，從空置率角度，二線城市的平均空置率達到了２８﹒４％的高點。由於絕大多數二線城市的服務業佔比都在６０％以下，因此寫字樓市場需求多由第二產業帶動，雖然表現穩定但增長乏力。
　　　由於經濟走勢下滑的趨勢已成定局，而中美貿易戰的結果尚難判斷，因此今年四季度整體寫字樓的下行趨勢已成定局。如中美貿易談判能有一個較為滿意的結果，那麼２０２０年下半年整體市場會有回暖可能。從投資者的角度而言，由於中美的貿易摩擦導致來自美國的投資者近期表現得非常謹慎，但由於全球經濟持續低迷，中國的寫字樓資產對意圖全球布局的投資者而言仍頗具吸引力。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》