《洞析樓市－魏東》２０２１年兩會政府工作報告房地產解讀

　　２０２１年兩會政府工作報告房地產解讀。
　　要點總結：
　　＊政府對科研創新的政策傾斜將在一定程度上帶動中國寫字樓市場的發展。
　　＊深化供給側改革及進一步挖掘國內消費潛力將促進零售物業的發展。
　　＊跨境電商的發展將進一步促進物流地產的發展
　　＊房住不炒及增加保障性住房建設、發展長租房市場將會在一定程度上平抑市場價格，
　　　從供給和需求兩方面入手，保證地價、房價和市場預期的穩定。
　
　　關鍵詞：
　　＊「把科技自立自強作為國家發展的戰略支撐」
　　自加入世貿組織以來，中國不斷加大在科技研發方面的投入，國家統計局的數據顯示，２０１９年，中國研究與試驗經費支出達到２２１４３﹒６億元，是２００９年的３﹒８倍，是２００２年的１７倍。２０２０年，雖然新冠疫情肆虐，但中國在世界知識產權組織的專利申請數量達到６８，７２０件，專利申請數量連續兩年位居世界首位。
　　不過，近些年，由於中美貿易戰以及新冠疫情的全球蔓延，逆全球化風潮漸起，對中國在某些技術領域的封鎖讓中國再次認識到自立自強的重要性，尤其是在關乎國家未來發展的高科技領域，實現關鍵領域關鍵技術的自主研發能力變得尤為重要。政府在科技創新領域的政策傾斜將會有效帶動寫字樓市場的發展。
　　一線城市，ＴＭＴ行業過去五年在寫字樓租賃市場扮演重要角色，從２０１６年至２０２０年，北上廣深四個一線城市中ＴＭＴ行業的租賃佔比分別達到３６％，２０﹒３％，２８﹒３％級２３％。隨著政府在鼓勵科研創新領域政策的不斷落實，未來ＴＭＴ行業將繼續成為寫字樓租賃市場的中堅力量。
　
　　＊形成強大國內市場，構建新發展格局。把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，以創新驅動、高質量供給引領和創造新需求十三五期間實施的供給側改革取得了初步的勝利，「三去一降一補」有效的去除了多餘的產能和庫存，降低了企業槓桿。而在消費端，中國人在海外消費逐年增加，而中國國內的產品則無人問津，居民的需求和市場的供給存在嚴重不匹配的情況。
　　經過十三五期間五年的調整，這種情況得到了極大改善，中免集團的數據顯示，十三五期間，中免集團的營業收入從２０１５年的２１２﹒９２億元上升到２０２０年的５２６﹒１８億元，漲幅高達１４７％，雖然中國居民仍是海外消費的主力軍，但在國內消費的意願明顯增強。在２０２１年的發展目標中，「堅持擴大內需這個戰略基點，充分發掘國內市場潛力」是實現經濟雙循環的重要前提和保障。
　　２０２０年，在疫情的影響下，社會消費品零售總額出現較大下滑，隨著疫情的逐步控制，社消同比增幅從２０２０年８月開始由負轉正，且在年底達到４﹒６％的同比增幅。
　　疫情中旅遊住宿行業雖然受到沉重打擊，但海南在２０２０年下半年接待游客人數達到４４８８萬人，基本與２０１９年同期持平，而同期旅遊總收入達６４５﹒１８億元，較疫情前的２０１９年同比增長１３﹒７５％。　隨著疫情的控制，２０２１年的零售業將會見證較為強勁的反彈，與之相伴隨的是零售物業的發展機遇。疫情之下導致購物中心出現較高的空置讓業主得以借此時機對項目進行品牌和定位調整，疫情之後奢侈品、新能源汽車、國潮、潮流茶飲等仍將保持較為強勁擴張趨勢，這些將會給零售地產帶來新的發展機遇。
　
　　＊推動進出口穩定發展。發展跨境電商等新業態新模式，支持企業開拓多元化市場。
　　近些年，全球Ｂ２Ｃ跨境電商市場迅猛發展，且在未來幾年仍將保持高速增長。跨境電商規模從２０１４年的２３００億美元增至２０２０年的近１萬億美元，年均增幅高達２７﹒４％。聯合國貿易和發展會議的數據顯示，２０１７年中國跨境Ｂ２Ｃ銷售額達到７９０億美元，僅次於美國排在全球第二位，不過，這個數字僅佔出口總額比例的３﹒５％，佔Ｂ２Ｃ銷售比例的７﹒５％，低於全球１０﹒７％的平均水平。２０２１年的政府工作報告將發展跨境電商列入工作內容，用「互聯網＋外貿」實現優進優出，從而進一步擴大消費、推動開放型經濟發展升級、打造新的經濟增長點。跨境電商的發展無疑將會增加物流地產的需求，從而促進以進出口貿易為主的區域的物流地產市場發展。
　
　　＊深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到６５％，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。
　　城鎮化將繼續成為中國經濟行穩致遠的重要動力。截止到２０１９年，我國城鎮化率已達到６０﹒６％，過去十年中，中國平均每年有１７８６﹒５萬人從農村進入到城市。十四五期間，城鎮化進程雖然將會放緩，但按照城市發展規律，要達到城市化率７０％的穩定比例，我們仍有１０％的增長空間，這意味著每年仍將有超過１６００萬的人口進入城市。在此前提下，城市的有機更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發展將會更加重要。對房地產市場而言，農村人口進駐到城市會增加住宅市場的需求，激發消費，從而利好區域零售物業市場。
　
　　＊保障群眾住房需求，堅持房子是用來住的，不是用來炒的。穩地價，穩房價，穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
　　本次報告首次提出解決大城市新市民和青年人的住房問題，保障性住房和共有產權住房會成為大城市的重點發展方向。長久以來，一線城市高居不下的住宅價格嚴重影響了居民的消費和創業創新能力，高額的住宅價格讓新市民和青年人的生活品質也得不到保證，生活的幸福感低。與之相對比的，是近幾年嶄露頭角的二線城市由於住宅價格平抑，消費較低，因此對大學畢業生和青年人才更具吸引力，２０２０年，成都、武漢的一手房價格不到上海和深圳的３０％，南京價格稍高，也僅約為上海深圳房價的５０％。
　　解決大城市新市民、青年人的住房問題迫在眉睫。２０２１年，預計政府會在需求相對集中的區域增加租賃房源的供給，租賃市場的發展將更聚焦於長租房的發展，政府也將對租賃性住房給與相關的財政金融支持政策。
　
　　結論：
　　２０２１年是十四五的開局之年，也是為未來五年中國經濟及社會穩步發展打基礎的一年，十四五規劃中的主要政策將在２０２１年逐漸落實，十四五規劃的內容也都將在２０２１年逐漸展開，因此這一年顯得尤為重要。科技自立自強、充分發掘國內市場消費潛力，發展跨境電商，堅持房住不炒，發展長租房市場，切實解決新市民、青年人的住房需求等政策將會在很大程度上影響中國的寫字樓、零售、物流及住宅市場的發展。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》