《洞析樓市－魏東》解讀《北京城市更新》條例

　　2022年11月25日，北京市十五屆人大常委會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》，從商業地產的角度來看，本次條例的出台不僅從政策方面為商業地產城市更新提供了指引和法律保障，在老舊廠房、低效產業園區及老舊低效樓宇更新具體操作層面也做了更為靈活、細化的指引。
　
*政策保障*
　
　　城市更新的順利推進離不開政策的有力推動，此次條例在規劃保障政策、用地保障政策、資金保障政策等方面都有很大的突破和創新。1、規劃保障政策
　　「允許存量建築用途轉換。建築用途轉換經批准後，土地用途可兼容或變更」
　　在北京存在著大量需要進行功能和用途轉變的項目亟待盤活，將其改造或轉化為適應現代城市發展的類型，將有力的促進城市環境的提升及可持續發展。條例不僅對可轉換的建築類型進行了詳細說明，還指出轉換後其土地用途可以兼容或變更的可能性，解決了參與更新的各方的後顧之憂。
　　在過往的城市更新項目推進過程中，各類建築用地性質的轉化等問題都在實際操作中給企業和相關部門帶來了極大的限制和困擾。這一政策的提出讓這些難題有了可依據的操作綱領，將會大大地提升北京一些老舊建築的提質改造的可能性，尤其是在商業服務和工業及倉儲服務領域，讓存量資產得到優化提升，也為市場提供了更多可利用的空間和投資機會。
　
2、用地保障
　　土地性質變更
　　前面提到，在進行建築用途轉換時，可根據實際情況進行土地性質變更，《條例》詳細的介紹了那些類型的土地可以變更以及在過渡期前後為保障項目順利推進如何來辦理相關手續。
　　《條例》第五十條提到，在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合更新規劃以及國家和本市支持的產業業態的，在五年內可以繼續按照原用途和土地權利類型使用土地，可以根據更新改造需要辦理建設工程規劃許可和建築工程施工許可手續，暫不辦理用地手續和不動產登記。
　　也就是說，在存量建築用途轉換過程中，土地性質的轉換是有一個5年的過渡期，過渡期內雖然土地性質不變，但各項手續可按新用途辦理。這也就解決了開發商在改造過程辦理各種規劃許可證及施工許可證的困擾。此外，投資者也要多關注國家級北京支持的產業業態，如新型新型基礎設施、科技創新等高精尖產業、文化產業、養老產業等，這些產業應該在過渡期結束後更容易實現土地性質的轉變。
　
　　建設用地的租賃和轉讓
　　《條例》第四十九條提到，國有建設用地依法采取租賃、出讓、先租後讓、作價出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。
　　今年7月，北京市通過了《關於存量國有建設用地盤活利用的指導意見(試行)》，該「意見」的重點旨在推進存量國有建設用地盤活利用，可作為本《條例》在用地保障方面的配套政策。該「意見」中的幾個亮點包括:鼓勵產業用地混合利用，單一用途產業用地內，可建其他產業用途和生活配套設施的比例不超過地上總建築規模的30%。其中用於零售、餐飲、宿捨等生活配套設施的比例不超過地上總建築規模的15%。在存量國有建設用地盤活利用的實施路徑上，北京市鼓勵原土地使用權人通過自主、聯合等方式盤活利用；原土地使用權人無繼續開發建設意願的，可通過土地二級市場交易監管平台進行轉讓或由納入自然資源部儲備機構名錄的機構收儲(可帶地上建築物)。
　　異地置換。對騰退的流通業用地、工業用地，在收回原國有建設用地使用權後，在符合規劃及本市產業發展要求前提下，經批准可以協議方式為原土地使用權人安排產業用地。結合國務院支持城市副中心高質量發展的相關政策，符合城市副中心發展定位的國有企事業單位，在疏解至城市副中心時，允許其新建或購買辦公場所。
　
3、資金保障
　　在城市更新的過程中，資金的投入和運作是保證項目順利完成的前提條件。由於其需要的資金投入量大並且運作過程中需要政府的支持，因此，各個城市在制定城市更新政策的過程中也將引入社會資本參與作為重要的方式。
　　在《條例》的第八條和第五十四條，兩次提到要引導和鼓勵社會資本的參與，其中:第八條提到，鼓勵社會資本參與城市更新活動、投資建設運營城市更新項目；暢通市場主體參與渠道，依法保障其合法權益。市場主體應當積極履行社會責任。城市更新活動相關主體按照約定合理共擔改造成本，共享改造收益。
　　第五十四條提到，市、區人民政府應當加強相關財政資金的統籌利用，可以對涉及公共利益、產業提升的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與。鼓勵通過依法設立城市更新基金、發行地方政府債券、企業債券等方式，籌集改造資金。
　　條例中不僅拓寬了參與主體的渠道，還從法律保障方面對各方責任、權益做了明確的說明，提出「共擔改造成本，共享改造收益」；在資金來源上，還鼓勵通過設立城市更新基金、發行地方政府債券、企業債券等方式來保證城市更新項目的順利完成。
　　在過往幾年北京大宗交易投資市場的交易案例中也不乏通過社會資本參與進行更新改造的案例。據戴德梁行不完全統計，近五年來北京大宗交易市場成交的城市更新項目交易總額超過人民幣600億元，其中佔比最大的是零售物業，達60%。
　　由於北京寫字樓租金高企，且空置率低位運行，需求穩定，因此諸多投資者對於將老舊商業及酒店項目改造為寫字樓情有獨鍾，這些項目地理位置優越，改造後不僅滿足了區域內日益增長的辦公樓租賃需求，也為投資者帶來了較好的投資收益。其中，盈科中心於2018年由北京願景明德管理咨詢有限公司以人民幣105億元拿下，是近當時北京大宗交易投資市場單筆成交最大的交易，包含兩座寫字樓、兩個服務式公寓和少量配套商業。而原業主方基匯資本2014年購買該項目時僅人民幣58億元左右(9.39億美元)，資產升值明顯(圖4)。
　　此外，普洛斯收購的北京中關村核心物業盈都大廈D座也是北京市屬國有企業華遠地產旗下的項目，此次收購不僅實現了北京市場首單REITs的市場化退出，項目在收購後已由商業改為辦公樓出租獲得了較好的投資收益。
　
*城市更新分類重點*
　
　　《條例》緊緊圍繞首都城市戰略定位，明確了城市更新的五大類、12項內容，在北京城市減量發展的背景下，以保留、利用、提升為主，堅持民生優先，兼顧各方主體利益，推進城市的可持續發展。
　　從商業及產業的角度主要涉及老舊廠房、低效產業園及老舊樓宇的更新，條例中也有諸多值得關注的亮點。1、老舊廠房
　　原文「實施老舊廠房更新改造的，在符合街區功能定位的前提下，鼓勵用於補充公共服務設施、發展高精尖產業，補齊城市功能短板」
　　《條例》亮點:在符合規范要求、保障安全的基礎上，可以經依法批准後合理利用廠房內部空間進行加層改造。
　　《條例》可以經依法批准後合理利用廠房內部空間進行加層改造，提升項目使用率。北京寫字樓租金對於承租能力較低的初創和發展中的科技類企業以及文化類企業並不友好，因此，對北京優質區域老舊廠房進行更新改造，一方面會為部分企業在城市較為核心的區位提供性價比較高的辦公場所，另一方面也可以有效激活老舊存量資產，提升產業效益。
　
2、低效產業園區
　　原文「實施低效產業園區更新的，應當推動傳統產業轉型升級，重點發展新產業、新業態，聚集創新資源、培育新興產業，完善產業園區配套服務設施」
　　《條例》亮點:區人民政府應當建立產業園區分級分類認定標準，將產業類型、投資強度、產出效率、創新能力、節能環保等要求，作為產業引入的條件。區人民政府組織與物業權利人以及實施主體簽訂履約監管協議，明確各方權利義務。　
　　《條例》將通過產業園區分級分類認定標準促進產業園區的優化升級，低效產業園區「騰籠換鳥」，積極支持既有低效產業園區更新，利用騰退空間建設產業協同創新平台，推動傳統產業轉型升級。
　　截至目前，僅朝陽區就有798藝術區、郎園vintage、萊錦文化創意產業園、銅牛電影產業園等60餘家疏解騰退空間實現了再利用，將其升級改造為文創產業園區對外出租，改造後項目迎來了租金和出租率的雙提升。
　　在產業轉型升級方面，國家政策也予以大幅度的支持。11月25日，北京市第十五屆人大常委會第四十五次會議表決通過《北京市數字經濟促進條例》。根據北京市經濟和信息化局數據顯示，2022年前三季度，全市數字經濟實現增加值1.28萬億元，同比增長3.9%，佔地區生產總值的比重為42.7%，同比提高1.0個百分點，拉動全市GDP現價增速1.6個百分點。北京作為中國的科研創新中心近年來不斷加大在科技研發方面的投入，北京市統計局數據顯示，2020年，北京研究與試驗經費支出達到2326.5億元，是五年前的1.57倍。
　
*總結*
　
　　北京城市更新各項政策體系較其它一線城市啟動稍晚，但近幾年來一直在不斷完善，此次《條例》的推出，是北京逐步建立「1+N+X」的立體化城市更新政策法規體系，形成了具有北京特色的城市更新法治化路徑的開始。相信未來，圍繞《北京市城市更新條例》這個「1」的頂層設計，針對核心區平房(院落)、老舊小區、老舊廠房、老舊樓宇等的配套文件以及相關的法律法規、行政管理、技術管理等也將陸續推出，北京城市更新政策法規體系也將趨於完善，有力地保障北京城市更新的穩步推進。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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