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作者為資深投資者。

09/11/2017 09:40

《兆談金融-陳冠兆》領展(00823)本財年起增長前景強化

  領展(00823)公布2018財年中期業績,期內每單位分派按年增加
9%至1﹒215港元,增速與筆者「全財年每單位分派,料實現中單位數至低雙位數增長」的預期相符,而增速前景正在強化。
  香港物業組合方面,香港零售業於今年3月起觸底回升,兼消費氣氛持續改善,而領展旗下租戶的銷售,亦明顯回升(2016年4月至2017年3月間按年4%,2017年4月至9月間按年升幅加快至7%),加上去年同期基數較低,帶動本財年中期領展旗下商舖,錄得亮麗的29%續租租金調整率,並推動整體香港物業組合,錄得鼓舞的27%續租租金調整率,而零售前景回暖,所迎來的續租租金調整率改善憧憬,會支撐領展估值上調。另外,撇除出售在港資產的影響,香港物業本財年的收入增幅,在零售加快和停車場收入的預測低雙位數增長推動下,可望加速至中至高單位數增長,而這亦為領展估值上調提供支撐。
  此外,自上月起,領展已把全部在港物業,納入「專員個別管理地段」系統,長遠這將提升節控成本、優化租戶組合、支援租戶銷售增長、物業翻新回報率的潛力。
  新項目方面正如期推進,當中包括「旺角彌敦道700號」和「廣州西城都薈廣場」這兩個於本財年首次提供收益貢獻的項目。「旺角彌敦道700號」的辦公室大樓已達六成預租,並如期於本月起租戶陸續入伙,而擁有區內唯一共享商業中心,是這辦公樓的一大賣點,另外,將進駐的診所租戶,其剛性商業性質,將是辦公樓穩固租金基石之一。「旺角彌敦道700號」的商場部分,已達兩成預租,當中包括主要租戶之一的韓國潮流品牌ALAND,而餐飲舖位亦近租滿。位於商場頂層並與同層餐廳相連的露天花園,將計劃定時舉辦音樂等現場表演,而這區內較罕有的設計,料會對商場人流表現帶來支撐。另外,20歲至40歲具消費力的客戶群,是商場目標客戶,除消費力對租戶收入帶來支持外,這客戶群對社交平台的具效率應用,也有望加快提升商場在開業初期時的知名度。「旺角彌敦道700號」坐擁地理優勢,商場租戶料如期於明年中進駐開業,而屆時的出租率可望達8成或以上。
  「廣州西城都薈廣場」方面,今年5月完成收購後,本財年將接近全年入帳。收購後引進新租戶,令「廣州西城都薈廣場」出租率從收購時94%,提升至現時99%,優化餐飲、兒童娛樂和教育租戶組合等,亦迎來強勁的62%續租租金調整率,而現時有逾50%租戶的租約,將於未來3年陸續到期,相信領展卓越的優化租戶組合能力,配合「廣州西城都薈廣場」的地理優勢,會令這物業未來財年的租金調整率,持續可觀。
  其他物業和新項目的焦點,包括當今年底時「北京歐美匯」完成優化租戶組合後,出租率料將從現時92%,回升至95%或以上水平,並繼續支持這物業的收益增長,另外,在建的「九龍東海濱匯」,獲主要租戶摩根大通,擴大預租面積至逾25萬平方呎,相當於辦公樓佔地的三成,而「九龍東海濱匯」於2019年初竣工的預期,現維持不變,並繼續有望於下財年起開始收益入帳。
  受惠上述所指,領展本財年起的增長前景正在強化,這支持估值上調,而物業組合的策略評估結果,有望於今年底前出爐,這亦帶來催化作用。領展自2015年4月起收購「北京歐美匯
」至今,成功證明「出售效率較低資產,並把出售所得,投入至增長較快資產,以推動每單位分派增長」的有效性,而這有效模式,加上管理層優越的執行能力,繼續支持領展成為中長線投資佳選。預期本財年每單位分派,會實現中單位數至低雙位數增長,而這相當於約4厘或以上的
2018財年預測息率,而後市將聚焦策略評估結果,對每單位潛在影響。
《英皇證券研究部高級分析員 陳冠兆》

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