綠城管理(09979)主要業務為提供代建服務，去年國內房地產市場整體承壓，國央企及地方城投公司成為拿地主導，而城投公司拿地項目尋找專業開發服務成為主流趨勢。另一方面，國家對中低收入人群及年輕市民的保障性住房建設開始提速，政府代建模式在全國各地開始推廣。還有在「保交樓」政策下，金融機構加快推動不良項目的開發建設，令房地產市場出現投資端去中心化趨勢。來自政府、國企、地方城投公司、金融機構等委託方的代建機會增多，投資與開發相分離的趨勢更加明顯，為代建行業帶來新一輪發展機遇。
*連續7年保持逾兩成市場份額，去年項目建築面積增近20%*
於2022年，綠城管理繼續保持房地產輕資產開發領域第一身位，連續7年保持20%以上的代建市場份額。截至2022年12月31日，集團代建項目已布局中國28個省、直轄市及自治區的120座主要城市，合約項目總建築面積1.01億平方米，較2021年同期增長19.8%；在建面積4720萬平方米，增長7.1%。去年集團新拓代建項目的合約總建築面積達2820萬平方米，增長23.9%，其中政府類業務、國有企業委託方及金融機構佔比達76.5%；新拓代建項目代建費預估86.1億人民幣，增長21.1%，其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達70.3%。除住宅類外，集團新拓多類型業務，覆蓋產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店、辦公等。
*去年淨利潤增31.7%，綜合毛利率達52.3%*
於截至2022年12月31日止年度，綠城管理持續經營收入達到26.56億元人民幣，較2021年同期增長18.4%；股東應佔淨利潤為7.44億元，增長31.7%；期內綜合毛利率達到52.3%，較2021年同期46.4%提升5.9個百分比。集團上年度經營活動現金淨流量達7.24億元，並無負債且現金流充足。據估計，中國房地產市場中期開發規模將保持在10億平米左右。其中，由政府主導的保障房、租賃類物業新增供應佔比將超過30%。隨著房地產政策的調整和行業流動性改善，「保交樓」下的紓困類業務將快速增長，未來金融機構的主動房地產投資佔比估計將達20%左右。剩餘50%市場規模將由傳統開發模式下的國企央企主導，並形成頭部集聚效應。隨著政府及金融機構主導的房地產開發項目增多，相應的代建服務需求將穩步增長，中國的代建行業滲透率將達30%以上。建議買入價7.1元，目標8元，止蝕位6.6元。《輝立證券董事 黃瑋傑》(筆者沒有持有上述股票)
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