大型銀行例如匯豐及中銀香港（０２３８８），相繼削減轉按現金回贈率，由最初２﹒１％加２０００元，近日減至僅得１﹒５％，其他銀行預計陸續跟隨，如果轉按只得１﹒５％，究竟是否仍然值得去馬？
所謂轉按，實際是待罰息期過後，轉到另一間銀行申請按揭。轉按除了可以賺取現金回贈，還有套現、甩名、甩發展商二按、甩按保（取保１５％保費）等功能。
純粹從投資角度而言，透過轉按賺取現金回贈是回報不錯的項目。以貸款額４００萬元為例，１﹒５％現金回贈率，代表有６萬元現金落袋，扣除５０００元律師費後，仍有５﹒５萬元，基本上是毋須付出成本，每兩年罰息期過後便可以轉按一次，何樂而不為？
＊轉按成本只有律師費＊
然而，很多客人最大心理障礙是封頂利率改變，原因是以前Ｈ按計劃封頂利率為２﹒２７５％，若果轉按後，最著數的封頂利率已經是２﹒３７５％；１０點子利率上升，每月供款增加，是否代表轉按無利可圖？
我們嘗試用數據去回答這個問題。假設借４００萬元，分攤３０年還款計算，多１０點子利率，３０年來利息成本增加７﹒２萬元，若果現金回贈僅是６萬元，表面上似乎有１﹒２萬元虧損。
不過這項虧損，是假設轉按後，未來３０年利息都是有升冇跌。然而，美國聯儲局正在部署減息，就算香港未有跟減，那怕未來兩年按揭利率不變，只要封頂利率維持２﹒３７５％，再轉按的話，已經可以在毋須虧損情況下再賺６萬元，計及首次轉按１﹒２萬元虧損，淨賺４﹒８萬元。
＊低息環境預料持續＊
如果低息環境延續多年，業主有幸可以於３０年間以相同封頂利率，不停轉按，直接賺取之現金更多。若果業主堅持因為１０點子輕微利息溢價而拒絕轉按，唯一理據只是這名業主相信未來３０年，利率只會只升不跌。
轉按除了可以賺取銀行現金回贈，坊間大部分按揭轉介公司也提供額外回贈，最高達到貸款額０﹒４％，意味４００萬元貸款額有１﹒６萬元落袋，其實已經足夠抵銷上述提及的１﹒２萬元虧損。
按揭轉介公司主要是向銀行推薦客人賺取佣金，大部分願意拆佣予客戶。業主只要向按揭轉介公司拿取一張按揭轉介表，填妥並交給銀行，便能收取這些公司提供的回贈，留意要選擇有規模的公司。另一樣值得留意的是，如果現金回贈率超過貸款額１％，需要直接扣減，不論回贈是來自銀行還是按揭轉介公司。
＊按揭轉介提供額外回贈＊
業主也可以透過加按取得額外回贈。假設按揭貸款是４００萬元，由於樓價上升，業主加碼借多５０萬元，至４５０萬元，這筆５０萬元本身也有７５００元回贈。業主只要把這筆５０萬元放在按揭掛勾存款戶口對沖，將額外利息支出降至零，一年後以「部分還款」方式歸還予銀行，毋須罰息淨袋７５００元。
有些業主或許覺得７５００元不是甚麼大數目，不過每２年轉按一次，小數怕長計，要發大財不應躲懶。
所以，就算有大型銀行將回贈率削至僅得１﹒５％，也應該轉按。其實現時尚有不少銀行未有跟隨匯豐及中銀表態，大可以趁這個時機申請，鎖定高達２﹒１％的現金回贈率。如果罰息期未到，但是在５個月內，有些銀行都接受預先申請轉按鎖定舊回贈率，到罰息期完才轉到新銀行。
最後筆者想提醒，現時美國聯儲局正醞釀減息，３０年美國國庫債券孳息率僅得２﹒５厘，預料低息環境會持續；而銀行為搶奪市場佔有率，轉按現金回贈率終有一天會回升，未必可以回到目前２﹒１％高位，但升至１﹒７％至１﹒８％不足為奇。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》更多按揭資訊：星之谷按揭轉介（ｈｔｔｐｓ：／／ｓｔａｒｐａｇｅｎｃｙ﹒ｃｏｍ）
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