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30/09/2019 09:10

《樓宇百科-莊錦輝》定存年利率高達5厘,物業加按賺2厘息差?

  《樓宇百科》港元資金成本近日有上漲趨勢。根據《香港經濟日報》報道,現時銀行港元定
期存款年利率高達5%。與此同時,目前按揭利率最高僅2﹒625%,有業主問若果將物業加
按再申請定存,正息差高達2﹒375%,再賺現金回贈,豈不是很著數?
 
  事實上,近月銀行推出年利率高達4厘至5厘的港元定存,不少都是魔鬼在細節--有些利
率極高,但存款額最盡只是5萬至10萬元;有些年利率超過5厘,但存款期只限1星期。加按
10萬元再放到這些銀行賺取息差,似乎不太實際。
 
  參考《香港經濟日報》定期存款利率表,如果要選存息高過按息,而存款額及存款期亦可接
受的銀行,似乎只得大新銀行(02356)一間。該銀行提供3厘年利率,存期3個月,存款
額50萬元。以單利息計算,期滿可獲利息3750元,同一筆金額按息支出則為3281元。
 
*半年定存年利率2﹒5%*
 
  若果是較長年期定存,例如6個月至1年,很多銀行年利率高達2厘幾,幾乎和按息相同,
比起以前零息年代吸引得多,例如東亞銀行(00023)現時提供半年期2﹒5厘定存年利率
,上限為200萬元。
 
  這樣便產生一種可以套利的財技--加按本身有回贈,以加按100萬元為例,回贈達1萬
至2萬元不等,視乎到哪間銀行;套現後貸款額可申請高息定期存款,或索性放入與按息掛勾的
高息存款戶口(Mortgage-link)對沖利息,兩年後全數還款給銀行,淨賺現金回
贈。
 
  香港有近6成物業是已經供完、沒有按揭的現契樓,大部分由長者持有。如果將這些物業重
按4成,無須提供入息證明,業主可以將一半貸款放在Mortgage-link戶口對沖(
高息存款上限為貸款額50%),另一半貸款放在高息定存戶口,兩年後全數還給銀行,淨賺重
按現金回贈,可視之為退休的額外津貼。
 
*現契樓重按淨賺回贈*
 
  舉個例,假設長者持有價值800萬元的住宅物業,借4成按揭,貸款額達320萬元,然
後將貸款額一半(160萬元)放入Mortgage-link,對沖一半利息;另一半(
160萬元)放入高息定存,便能對沖大部分利息,6萬元現金回贈平安落袋。
 
  雖然有人認為,高息定存未必能完全對沖按息,原因是優惠存款期短,到期之後要轉去其他
銀行,屆時利率不一定高企,有機會出現落差。但筆者相信銀行為維持存款量,始終要推出優惠
利率,兼且8間虛擬銀行年底開始將會陸續開業,並加入存款競爭,定存年利率難跌,2年下來
,6萬元現金回贈,大部分最終仍能順利落袋。《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
 
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