加入最愛專欄

02/10/2019 10:00

《投資筆記-黃子燊》把脈香港樓市,展望未來吉凶(上)

  《投資筆記》近期,如果各位讀者有留意新聞的話,相信均會發現有關香港樓市的新聞不絕
於耳。雖然本欄比較著重國際金融,但香港樓市始終是本地投資者持有的其中一大資產類別。加
上我們近期亦發表了對香港樓市的專題報告。因此,在本期,筆者希望為大家談談我們對香港「
短期對樓市走向」的看法,而在其後兩期,則會和大家探討一下「中期的樓市走向」,和「有哪
類型的物業相對值得投資」。

*香港樓市短期繼續調整,中期傾向上升*

  談起樓市,相信讀者第一個想問的問題,便是香港樓市的走勢到底會是上升,還是下跌?這
個問題,可以分為「中線」和「短線」角度去作出解答,我們就問題給出明確答案-「短線而言
」,我們相信樓市會繼續調整;但「中線而言」(即2019年至2022年期間),我們相信
樓市整體仍會傾向上升。
  從「短線」角度,我們看到目前樓市的確已在開始調整。由於參考自1994年以來,每個
樓市周期的調整期最短的亦接近六個月,而本輪樓市的調整周期於六月才剛剛開始,故此,我們
相信在今年年底前,樓市仍會處於調整趨勢。那這一浪樓市的調整浪會調整多少呢?

*樓市平均每浪調整13﹒25%*

  我們有兩組數字可以提供參考:首先,第一組數字是和香港樓市以往歷年的調整幅度。我們
以中原城市領先指數作統計,自1994年至2018年,樓市和股市分別曾經歷過六個周期,
如果撇除97至98年和00至03年那兩個周期(因為該兩個周期是有額外原因帶動樓市下跌
-97年是金融風暴加上樓市去槓桿;03年是非典型肺炎加上供應量大增),樓市平均每個周
期只會下跌13﹒25%。

*樓市過往跌幅少於恆指一半*

  第二組數字,則和恆生指數與樓市的關係有關。簡要而言,參考過往六個股市及樓市的周期
,以中原城市領先指數為代表的香港樓市,跌幅往往少於以恆生指數作為代表的香港股市。
  平均而言,香港樓市的跌幅為恆生指數的53﹒15%,而如果不計算97至98和00至
03年那兩個周期(原因如上述),則樓市的跌幅為股市的34﹒75%。那是甚麼意思呢?即
是恆生指數每跌50%,樓市只會跌17﹒375%(50%X0﹒3475)。而恆生指數於
本年五月時,在30081﹒55點見頂,而我們相信最壞情況,恆生指數將跌至市帳率等於1
,即22,576﹒17點便會見底。如這樣的話,恆生指數即下跌了24﹒95%,由於樓市
的跌幅平均為恆指的53﹒15%,而不計97及03周期的話,跌幅則為恆指的34﹒75%
-因此,本輪調整浪,我們預計最壞情況下,樓市的調整幅度為8﹒67%
(24﹒95%X0﹒3475)至13﹒2%(24﹒95%X0﹒5315)。

*樓市調整8至13%即見支持*

  那是甚麼意思呢?即簡要而言,在作最壞打算的情況下,我們預計樓市最多調整約8至
13%,即中原指數跌至165﹒3點至173﹒97點左右便會有支持。那我們為甚麼認為樓
市中期仍然會上升呢?原因我們下期再談。
《晉裕環球資產管理投資研究部投資分析師 黃子燊》

etnet財經‧生活App   財智‧健康‧品味生活     【立即下載】  iOS版 / Android版
專家陣容
顯示更多
產品簡介

【etnet新春賞你】皇室堡 x Pete and Gulu「乾淨『企』理衣物籃」乙個

【etnet社創SolN】有種‧成長之和「孩」共處同樂日 – 立即報名

【etnet新春賞你】LEE GARDENS利園區「迎春接福利是封」一套