《洞析樓市－魏東》２０２０年內地一線城市寫字樓市場盤點

　　得益於疫情的有效控制，四個一線城市寫字樓市場年末表現超預期。
　　２０２０年四季度，北上廣深寫字樓市場都以積極的態度告別了２０２０年，四季度單季寫字樓吸納量均大幅增加，帶給市場積極復甦的信號。新增供應的入市雖使四大一線城市整體市場延續了三季度空置率上揚，租金下調的趨勢，但縱觀全年，四大一線城市整體表現良好，全年市場活躍度高出預期。
　
　　四季度，得益於國內經濟的穩步復甦和疫情的好轉，北京寫字樓市場租賃需求延續了上季度的回暖態勢，全市和五大核心商圈市場季度淨吸納量分別為前三季度總和的２﹒５６倍和１﹒２５倍，至此，全市和五大核心商圈全年淨吸納量分別高達３０萬和５﹒７萬平方米。四季度，雖有３１萬平方米的新項目入市，但得益於市場租賃成交的良好表現，全市空置率僅環比微升０﹒４個百分點達１７％；而五大核心商圈市場空置率則在無新增供應的情況下環比下降０﹒４個百分點至１０﹒８％。同時，部分業主繼續通過降低租金的方式來爭取更多租戶，至此，北京全市和五大核心商圈市場租金分別為每月每平方米人民幣３３７﹒２元和３８７﹒３元，環比下降３﹒２％和１﹒５％，同比下降１１﹒８％和９﹒５％。
　
　　四季度，上海寫字樓市場迎來四個項目完工入市，共為市場帶來３２﹒５萬平方米的新增供應，全市高端商務寫字樓存量攀升至１３４８﹒９萬平方米。得益於中國抗疫成果的顯著，疫後經濟復甦也體現在上海高端商務寫字樓市場強勁的租賃需求中，同時前三季度的累計需求在第四季度集中爆發，全市季度淨吸納量錄得２８萬平方米，是上海自２０１８年年初以來單季吸納表現最強的一次，也將２０２０全年上海全市高端商務寫字樓淨吸納量推升至４６﹒３萬平方米，相比２０１９年全年增長７１﹒３％。核心商圈市場租金則降幅收窄，環比微降０﹒０３％錄得租金為每月每平方米人民幣２８２﹒６元，全市空置率則穩定在２１﹒９％。
　
　　四季度，深圳租賃需求持續活躍，雖受季節性因素影響，年末市場尋租活躍度有所下降，但在四季度，淨吸納量在大面積租賃成交的帶動下仍達２０﹒８萬平方米，至此，全年深圳高端商務寫字樓淨吸納量達４０﹒３萬平方米，較２０１９年提高２９６％。在全年累計７６﹒２萬平方米的新供應量下，空置率並沒有出現顯著上升，僅較三季度小幅上升０﹒６個百分點至２５﹒１％。在疫情背景下，深圳寫字樓得到了強勁需求的支撐，加之租金的回落也是刺激企業換租擴租的因素之一，至此深圳高端商務寫字樓平均租金環比下降３﹒４％，同比下降１２﹒８％至每月每平方米人民幣２１１﹒５元。
　
　　２０２０年全年廣州高端商務寫字樓新增供應達２３﹒１萬平方米，較２０１９年全年增加１４０％。四季度，雖受到新增供應影響，但得益於市場租賃需求的不斷回暖以及２﹒７萬平方米的季度淨吸納量，市場空置率僅環比輕微上升１﹒１個百分點至８﹒１％。同時，受年末業績壓力及新增供應入市影響，業主普遍提供更大的議價空間刺激租賃以應對市場競爭，至此，全市高端商務寫字樓租金環比下降１﹒４％，同比下降５﹒４％至每月每平方米人民幣１８０﹒４元。２０２１年預計繼續有超１２０萬平方米的新增供應入市，大量的新增供應入市將加大去化壓力，全市空置率預計短期內將進一步攀升。
　
　　展望２０２１年，由於疫情影響導致的搬遷、續租、擴租等在２０２０年上半年累積的市場需求將繼續在今年的一、二季度爆發，租戶會抓住價格調整的窗口期為企業改善辦公環境尋找高性價比的項目，因此我們依舊看好今年上半年的寫字樓市場表現，不過，隨著累積需求的逐漸消化，市場會逐漸恢復到正常水平，三四季度寫字樓需求增長會明顯放緩。隨著中國疫情的控制及常態化，且得益於強勁的進出口表現，中國再次成為全球矚目的中心，２０２１年中國寫字樓市場的表現將明顯好於２０２０年，並有望超過疫情之前的２０１９年。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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