自從２００９年金融海嘯後，西方國家的「牛熊理論」已經不適用於香港樓市，因為原本泡沫經濟的高泡沫、高借貸市場，已經改變為高資金量、低借貸，配合了供應不足和日益濃厚的財富效應！很多人用了舊的觀念和技術分析而錯誤判斷時機！於是我創立了「龍市理論」，認為中國資金和政策市場秩序下的樓市，會分「龍市一期」（上升周期）和「龍市二期」（調整期或被政策調整階段）兩期不斷交替，這個理論在過去十年也能準確反映市況，為投資者在最少四次投資良機中發出正確訊息。過去兩年面對人禍和天災接續發生下，「龍市理論」仍堅信住宅樓價受衝擊有限，且仍長遠處於上升趨勢，到了最近我認為及確認住宅樓市再次進入「龍市一期」，除了上述經濟結構香港實質比兩年前更好外，無論祥益、差估署及中原指數也一致反映：
（１）樓市谷底早於去年上半年已確認！
（２）２０２０年下半年因疫情及負面心理因素拖延回升，卻形成了橫向凝聚購買力的勢態等待爆發！
（３）價格「上升通道」已形成！住宅樓價正式全面起動！
當「龍市一期」確定了的時候，投資者就可以掌握到入市時機，升幅多少？還有多少時間上升！也可得到推演上的參考！
根據過往經驗，「龍一」確定後，樓價將提速破頂！
現在雖然不是谷底，卻是「最安全入貨期」！！
樓市指數反映不到樓價升幅，因為現時的買家借貸資格已被格式化，和二、三十年前不同，買家買樓除了要付出首期外，入息比率和壓力測試已規限了買家的買樓銀碼，當樓價上升的時候，大多數買家未能就以上三項作出相應提升，所以較多的準買家只能降低要求去買質素略遜一籌的單位，令指數只能反映購買力，不能反映樓價準確升幅！如果鎖定板塊去計算，幾個月內，屯門不乏住宅單位在過去三個月樓價上升了９至１４％！遠高於指數反映的。
《祥益地產總裁 汪敦敬》
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