《品中資－羅國森》房地產還有剛性需求嗎？

　　10月24日，中國海外(00688)(下稱中海)公布第三季業績，總收入175.2億元人民幣，按年大跌近六成。扣除投資物業的公允值變動和匯兌淨損益後，經營溢利只得18億元人民幣，按年大跌七成七。
　　累計今年首9個月的經營溢利為258.1億元人民幣，下跌三成半；收入1213.1億元人民幣，減少近兩成。
　　業績公布後，中海股價跌幅擴大，尾段低見18.16港元，大跌一成一，見今年1月初以來低位，收報18.32港元，全日仍下跌一成。
　　隨後幾日，中海股價再跌至14.4港元的52周低位後才反彈，昨日收報16.46港元。年初至今計，股價由年中時的最大升幅藍籌，淪落至下跌一成的弱勢藍籌(但仍然跑贏大市)，實在令人唏噓。
　　今年3月，我曾在本欄品評過中海，當時我用的標題是《中國海外「雙五」估值超抵》，所謂的「雙五」，是指她的市盈率只有5倍，而息率也同樣是5%，以一隻優質藍籌股來說，實在是超抵的估值呢！
　　當時我指出，以最近10年計，中海最惡劣的一段日子是2020年。2020年初，中海股價大約報30港元，但一年間，股價大跌五成，跌至2021年初的15港元左右水平。
　　不要忘記，2020年是港股大升的一年，但這一年，中海股價全年下跌四成四，淪為第三大跌幅藍籌。到了2021年，整體內房經歷了最風雨飄搖的日子，但中海的坎坷日子比其他內房來得更早，本來預計，她也會比其他內房更早走出陰霾。
　
*上半年股價如虎添翼*
　
　　2021年，中海股價回升近一成，似乎一如我的預期。而踏入2022年之後的半年，中海股價更「如虎添翼」(今年是虎年)，由去年底的18.46港元，急升至27.35港元的高位後才整固。
　　正如剛才所說，年中時，中海仍是升幅最大藍籌。但形勢在4月中之後開始有變，中海股價出現回吐，但跌幅不算大，令到年初至今仍錄得股價升幅。
　　但一切都由這個第三季業績之後出現逆轉，業績公布前，中海股價仍在20港元之上(除淨價計)，但業績公布後已跌至18港元邊，然後再急挫至14.4港元後才見反彈。
　　我認真細看中海的第三季業績，關鍵似乎是物業銷售在第三季急速轉弱，比上半年還要差。究竟第三季發生甚麼事，令到連中海這類優質內房的生意也大減？
　　我只提6個字，大家就應該記起了，那就是「爛尾樓斷供潮」。事緣內地多個省市的樓盤因為「爛尾」，令一眾業主以「斷供」作為威脅(冒著影響個人信貸評分的風險)，迫令當局正視問題。
　　這段日子，相信沒有太多人願意買樓吧，因為買了樓也可能爛尾，有誰願意冒險呢？！一時間，所謂房地產有剛性需求之說，彷彿也站不住腳了。
　　針對短期問題的核心，當局容許該等業主暫緩供款，即是給予「還貸緩衝期」，因為事實上，該等業主斷供，不是因為沒有能力供，而是因為未能收樓，繼續供款等於倒錢落海。如果發展商能夠如期交樓，問題便可能馬上解決。
　　而作為長期的核心，最重要當然是確保地產商能夠如期交樓，要他們如期交樓，最重要當然是有錢開工和支付各項開支。因此，銀保監也公布了一系列措施，其中最主要當然是鼓勵銀行繼續向房地商貸款，另方面當然是協助中小型銀行補充資本，避免她們受拖累。
　
*調整後仍具「雙五」吸引力*
　
　　我希望，也相信，第四季之後，內地房地產市場已經回穩(仍有一段時間才可以回暖)。在中海的第三季業績報表中，管理層也指出，雖然按年比較，第三季的銷售仍然下跌，但跌幅已比上半年收窄，因此，他們對於地產樓市見底回升也抱審慎樂觀的態度。
　　但中海還要面對一個問題，那就是她有較多美元負債，由於人民幣今年以來的貶值幅度也不菲，因此，匯兌上中海今年的「損失」會頗大。如果物業又滯銷的話，今年全年業績的倒退幅度可能較年初預計的大。
　　不過，既然中海股價已下跌兩成(由第三季業績公布前計)，正好抵銷業績倒退的不利因素，因此，即使今年業績倒退兩成(按中期業績推算)，中海仍然可以保持「雙五」的估值呢！
　　我仍然認為，這個估值水平是進可攻，退可守的。如果中海股價再回吐至15港元附近，我肯定會吸納作中短線操作。《經濟通通訊社資深分析員　羅國森》
　
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