是時候檢討過去一年的樓市，一如既往筆者每年終結前也會檢討及補充該年初發表的「我對樓市的十大忠告」，有關文章集已經連續十五年發放，撰寫這系列文章的本意並不是預測樓市，而是想提供一些重要而又容易被人忽略的樓市因素，並向消費者發出忠告。因為多年以來有關的重點都是配合到市場之後的發展，所以一直得到市場的支持，基本上很多大局和市場的性質也會因為市場氣氛而被扭曲，所以筆者以文字寫下方便和市場作事後的檢討及更正。
今年年初發表的「我對樓市的十大忠告」，筆者認為大局的重點是進一步東升西降，「全球多方面的主導和話語權逐步落在中國手中，未來西方國家將作出最激烈的抗拒」，這本質不變，我亦認為香港金融中心將會繼續成長，「但西方國家必日益針對香港，投資必須留一手以應變受襲！」。當然我們亦更重視資金流，甚至認為「資金量保持高水平，香港的低息期就可持續」，結果香港的資金是繼續保持到十分充盈及沒有出現大量流走，而加息也是大幅滯後，但問題是美國的確不斷加強加息的狠勁，雖然沒有超出香港的壓力測試，的確已是我們預算中的較大負擔地帶了。「環球高通脹潮銳不可擋！勢必衝擊民生！」，有關結果和後來發生的事大家更加體會到，其中市場在平行時空之下有好淡之爭，平行時空(同一時間極好和極壞的例子並存)成為無論樓價升跌都必然出現的過程，而樓價好淡之爭卻首次令樓市在配合了疫情及中央調節國內企業的時段，唱淡之勢佔盡上風，樓市亦出現下跌，甚至過跌的情況，但我們近年強調的「租金仍處於易升難跌局面」，這點我們是排眾而出地準確的，今年的數據顯示租金仍在上升。
未來一年中央顯然是拼經濟，在最大力量的推動之下相信情緒化令樓價下跌的情況是會有很大改善。當然，我們年初預算的通關和未能通關之下大灣區與香港的發展亦得不到化學作用，在這情形之下有關的利好因素恐怕會推遲時間表，相信未來一年內會表現出來，市場其實仍充滿希望，筆者希望看官不應該過於擔憂，準備足夠的風險應變就可以了！《祥益地產總裁 汪敦敬》
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