《樓市點評－汪敦敬》新常態下的息口策略

　　上星期撰寫文章分享了筆者認為很多人對香港聯繫匯率的誤解之處，對有關機制理解錯誤會誤判息口風險而損失機會成本(買和不買的風險)，本文想直接講解有關息口在投資上的運用，很多人在投資方面都是被主流傳媒帶著走，但實際上香港仍然是在低息期中，雖然我們面對美國加息的挑戰，不過處於低息這點是仍然未變的！當然，筆者強調加息是嚴肅的風險，我們必須要小心處理的，但是如何配合環境運用才是決定實際息口風險高低的關鍵。
　
　　評論員是有責任去反映現實的，很多時我們都會指出政府可以做得更加好的地方，但我們更應該讚賞政府已經做得好的地方！本港的金融環境是值得大讚香港特區政府的，但偏偏很少人去提，香港的通脹是出奇地低的！在現在的亂世是做得很好的！而息口實際其實都非常之低，息口高低是在乎負擔能力與其他金融條件的互相配合！以及正確部署下的實質風險！香港實際銀行按揭息口在執筆的時候是3.375厘，但是對比最新通脹率1.7%及今年經濟增長預期介乎3.5%至5.5%，我們仍在一個很好的處境，現在實際付息和收租回報率比較，私樓細單位收租回報率是2.8%，兩者只是十分少的分別！即是說供樓只是一般租客負擔增加不太多就可以供得起物業，這和我們年輕時候5%收租回報率，但供樓息口很多時是15%以上，現在這個處境是輕鬆得多！我們年輕時買樓付首期容易，很多人都是買得起樓，卻供不起樓！
　
　　更神奇就是香港今天竟出現定期息口高於按揭實際息口的情況，最新銀行12個月定存息口可做到3.5%至3.9%，高於實際按息3.375厘，向銀行借錢竟然低過銀行的定期存款息口，這是完全突破了傳統邏輯的。筆者曾經問過從事銀行業的朋友為何存款息口有時候會高於按揭息口？其表示因為現在的金融產品很多，銀行可以用其他金融產品獲利而給予高息，我覺得由銀行去承擔現在複雜的金融產品市場風險，那我們定期存戶收取高息是相當理想的情況！對正在租樓的人來說，這是一個好的處境。不過，不要忘記大多數時候租金都是向上升的，很大機會租客交租金的租約是不會一份比一份微升，但供樓就會息除本減，即是說其實很多時供樓業主是會愈供愈輕鬆的，這是截然不同的路。
　
　　在投資者來說，現在亦是一個很好的處境，只要不用高槓桿，用中或低槓桿的話，很大機會手頭上享受的定期收益份量是會與其銀行借貸相若，即是說如果適當將槓桿的份量配合存款的份量的話，我們可以兩者套戥到其風險極低近乎零。當然在這幾年動盪環境，我們會發覺住宅樓宇的風險其實很低，根據差估署指數，香港住宅樓價是比最高的時候曾經下跌約16%，但現在部分板塊已經是回升了5%至10%左右，筆者認為這也是一個很理想的情況，過去混亂的金融環境，我們曾幾何時會見到無論股票或者商舖都出現需要投資者補倉的情況，但是住宅補倉的機會就很低了，這個亦是投資住宅得天獨厚之處。《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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