按利率期貨價格變化顯示，市場估計聯儲局完成於5月4日議息會加息25基點後，美國是次加息周期將見頂。並到今年12月更將有機會掉頭減息25基點，機率為市場共識。對於市場有如此估計，大家直覺上可能會認為是與近期美國通脹數字回落有關。這也不難理解，因美國3月年通脹率(CPI)確呈現急速回落，從2月的6%急降至5%水平。
*美國寫字樓空置率嚴重*
倘大家真以為是通脹回落，導致市場認為聯儲局必須於年底減息，這可能只是美麗誤會。市場有此想法更大可能是對美國寫字樓市場憂慮有關。據不少美國媒體報導，美國現今寫字樓的空置率極為嚴重。
據《彭博》今年3月初的一編報導指，現時美國寫字樓市場中，有17%是空置，並有4.3%待轉租。而美國銀行家協會(MBA)數字顯示，寫字樓業主今年內將面臨近920億美元債務到期，另有580億美元債務將於2024年到期。這對找不到租戶的業主而言，出現債務違約的機率是相當高。
*寫字樓市場出問題或拖累美國小型銀行*
一點必須理解，同為房地產市場，美國住宅樓宇與寫字樓卻有很大分別。首先，當面對經濟下滑，住宅樓往往也會有著一定剛性需求，但寫字樓的需求則隨時可不存在。其次，在按揭方面，美國的住宅樓通常是以定息按揭，但寫字樓卻較多是浮息按揭。換言之，面對加息環境，寫字樓業主所承受的壓力往往會較大。最後在美國，寫字樓的按揭主要是由中小型銀行承造，所以如果寫字樓市場一旦出問題，美國銀行體系所受衝擊也不能忽視。
*聯儲局若減息或與通脹無關*
當明白這一切，就明白不論通脹高低，面對現今美國寫字樓問題，聯儲局確有壓力要盡快減息。所以，若是往後如油組繼續推升油價，使美國通脹高企不下，這反而會令聯儲局處尷尬位置，不知應加息對抗通脹，還是要減息紓緩對寫字樓市場壓力。至於聯儲局今年有減息壓力，正是拖低美元的其中因素。
《恒生銀行首席市場策略員 溫灼培》(筆者電郵:enroll@hangseng.com)
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