疫情當下，多個行業受到波及，近期國家統計局出台的數據顯示，一季度全國ＧＤＰ增速歷史性的出現６﹒８％的負增長，工業製造業和第三產業均受到重擊，全國規模以上工業增加值同比下降８﹒４％，製造業下降１０﹒２％，第三產業中的餐飲、酒旅、運輸等是重災區，餐飲收入同比下降４４﹒３％，整體社會消費品零售總額下降１９％。在這樣一個淒風冷雨的大環境下，深圳的住宅市場反而是一枝獨秀，近期不但成交量大幅回暖，同時價格飆升，這不由得不讓人產生聯想，當經濟受到重創之後，房地產市場是否又會再一次成為經濟的救命稻草？
＊深圳住宅市場火爆和寬鬆信貸相關＊
中指研究院的數據，今年３月，深圳新建商品住宅（不含保障房）的成交均價為６６５３５元／平方米，這個數字較２０１９年同期上漲了２３％，其中，福田新房價格同比上漲３９﹒３％，寶安緊隨其後漲幅為３６﹒６％，而羅湖和南山的價格同比增長也超過了２０％。整體市場的成交量則從今年２月份的８﹒５２萬平米飆升至３月份的３１﹒０５萬平米，月度環比上漲了２６４％。一系列的數據都表明深圳的住宅市場已經開始了新一輪的火爆行情，而對比深圳，３月份北京、上海和廣州三個一線城市的住宅市場相對穩定，價格上漲幅度不大，北京的二手房價格同比還下降了，不過，我們也很難就此得出深圳僅為個例的結論，因為住宅市場的火爆是有由點及面的傳導過程的，過往的住宅行情通常都是由一線城市領漲然後帶動全國住宅市場的火爆，而２０１５年的行情由於一線城市被早早限購，領漲的城市變成了華東幾個住宅供應量低的核心省會城市，然後再進一步波及至全國。
深圳住宅市場的火爆和寬鬆的貨幣及信貸環境息息相關，為了應對疫情帶來的影響，政府出台了多種措施扶植中小微企業，希望能夠通過金融手段幫助企業渡過難關。深圳在２月底推出「惠企１６條」，提出加大產業資金傾斜支持，優先扶持受疫情影響嚴重的中小微企業，劃撥１０％的市級產業專項資金重點用於貸款貼息，這意味著政府將拿出逾３０億元為中小微企業貸款貼息。以各類扶持中小微企業名義獲得的貸款普遍具有成本較低的特點，有些貸款的利率甚至比房貸利率更低，在整體經濟不穩前途未卜的情況下，房地產再一次成為資金的避險區域也就不足為奇了。如果回顧後金融危機時代中國的房地產市場，４萬億的天量資金投放市場原本是希望能振興經濟，但導致的結果卻是房價的一騎絕塵，並自此讓中國的住宅市場打上了深刻的金融屬性。
＊如果沒有足夠的監管干預，新一輪房價上漲指日可待＊
本輪疫情給中國乃至全球經濟帶來巨大打擊，不過，在全球其他國家都還疫情抗擊之時，中國已經逐漸復工復產，並且在今年剩下的８個月裡，抓經濟是重中之重，要促進經濟的增長必須要有資金的支持，為此，一季度央行釋放長期流動性２萬億，新增人民幣貸款７﹒１萬億。法定存款準備金率經過最新一次下調後，全國４０００多家中小金融機構的法定存款準備金率將降到６％。４月１５日召開的國務院金融委員會第二十六次會議上也明確提出要加大逆周期調節，把支持實體經濟尤其是中小微企業發展的各項政策措施落到實處，這意味著政策力度會進一步加大。市場上的錢逐漸多起來了，但是，這些錢最終的流向會是哪裡？從中小企業最多且對政策行情最為敏感的深圳來看，一部分錢還是去了房地產，雖然中央多次重申房住不炒、不依靠房地產來拉動經濟，但上有政策下有對策，有深圳的聰明人在前，其他城市必然會紛紛效仿，如果沒有足夠的監管對此進行干預，那麼新一輪大面積的房價上漲也是指日可待。
中國的房地產已經被賦予了太多的金融屬性，要讓住房回歸到居住的屬性需要一個更強的監管來防止市場的資金湧入房地產對市場推波助瀾。疫情的影響使就業形勢轉差，居民收入降低，一季度扣除價格因素居民人均可支配收入下降了３﹒９％，這種變化最終會傳導到需求端，當剛需和改善性需求都沒有能力購買房產，市場上只有投資者在用槓桿把房產當做金融產品來炒作時，這個市場離崩盤也就不遠了。
今年的兩會時間因為疫情變得遙遙無期，但從十九大開始政府對待房地產的態度是比較堅決的，上世紀８０年代日本地產泡沫破碎的警鍾一直是中國政府努力要避免的前車之鑑，從２０１６年開始的住宅限購也起到了一定作用，整體住宅市場不溫不火，價格穩定了三四年，今年疫情過後的復甦對房地產市場是一個巨大的考驗，同時面臨考驗的還有政府的定力。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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