《樓宇百科》本欄上回探討公司物業申請按揭時需要注意事項，文章發布後隨即有讀者來函
查詢，原來他有項物業由ＢＶＩ公司（離岸公司之一）持有，近期想重按套現，但幾間大銀行明
言不能批出按揭，究竟原因是甚麼？又有甚麼解救之法？
其實ＢＶＩ公司物業可以申請按揭，甚至是高成數按揭，但不是每間銀行都受理而已。這類
公司之所以難申請按揭，最主要原因是在大銀行開戶困難，導致未能成功提取按揭貸款。ＢＶＩ
公司於大銀行開戶流程非常複雜，銀行行政成本高而且利潤低，所以對這類按揭申請卻步。
＊中小型銀行開戶較為寬鬆＊
不過，有些中小型銀行就ＢＶＩ公司開戶要求較為寬鬆，旗下持有物業要申請按揭，需要提
供董事職權證明書（Ｃｅｒｔｉｆｉｃａｔｅ ｏｆ Ｉｎｃｕｍｂｅｎｃｙ），原因是公司查
冊看不到ＢＶＩ公司持有人資料，故此銀行要審核公司最終控權人必須倚靠這項文件。要留意，
董事職權證明書需要持牌會計師樓核實文件真偽，才可獲審批按揭。
和其他香港註冊有限公司一樣，ＢＶＩ公司如果要申請按揭，需要有擔保人，而擔保人股份
要超過５０％；如少於５０％，便要多於一個擔保人。擔保人需要用入息來通過壓力測試，計算
方法和個人申請按揭條款類同。
如果ＢＶＩ公司非空殼公司，而是有實業營運，申請按揭時便需要提交核數師報告
（Ａｕｄｉｔ ｒｅｐｏｒｔ），證明公司有盈利可以供樓，才會獲批按揭；如果是空殼公司，
則不需要核數師報告，只要擔保人入息夠通過壓力測試便可以。
＊ＢＶＩ公司股息亦可計入息＊
有客人問：「如果是經由ＢＶＩ公司出糧，那麼申請按揭有沒有問題？」其實就算是ＢＶＩ
公司出糧，入息都可以計入壓力測試，通過後便能獲批按揭。如果備齊入息文件例如稅單、強積
金供款紀錄，獲批機會便更大。筆者見過有客人並非ＢＶＩ公司出糧，但是從ＢＶＩ公司獲取股
息收入，一樣有銀行批出按揭。
值得注意的是，由於處理ＢＶＩ公司按揭較複雜，要近一個月銀行才完成批核，比正常按揭
只需一至兩星期批核時間較長，準買家要預多一點點時間。
至於按揭成數，ＢＶＩ公司持有物業，如住宅最多可以借５成，如工商物業最多４成。如擔
保人有其他按揭在身，按揭成數要扣減一成。無論該ＢＶＩ公司是空殼公司或營運公司都是這樣
計算。要留意，ＢＶＩ公司物業即使是６００萬元以下，亦不能透過按證保險公司或昆士蘭按保
借８成按揭。那麼ＢＶＩ物業能不能做高成數按揭呢？其實是有方法的，下回分解。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
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