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28/02/2019 09:12

《樓宇百科-莊錦輝》中小型發展商今年主導樓價

  《樓宇百科》根據《香港經濟日報》報道,今年可供出售新盤中,六大發展商只佔其中
29%,中資及中小型發展商佔71%,這個比例對香港樓價有甚麼啟示?
 
  據統計,今年樓花潛在供應量達到3﹒3萬伙,創近年高位。六大發展商包括長實
(01113)、新地(00016)、信和(00083)、恆地(00012)、新世界
(00017)及嘉里佔約3成。回想2006年時,六大地產商佔比近7成,近年有下降趨勢
,例如2015年至2017年期間,政府官地拍賣近半都是由中資或中小型發展商投得。近年
政府亦在推地政策上傾向推出較多小型土地,引入中小型發展商入場。
 
  隨著這些發展項目逐漸成熟,環球經濟不利消息逐漸消退,發展商有機會在好市時推售單位
,預計今年樓花銷售由中資及中小型發展商主導情況下,對於今年樓價有頗大牽頭作用。
 
  筆者認為,中資及中小型發展商定價紀律(pricing discipline),通
常會較其他大型發展商弱。大型發展商對於新盤應否減價出售會較為猶豫,考慮到如果某個樓盤
減價開售,將會產生骨牌效應,影響同區其他樓盤貨尾單位價格。但中資及中小型發展商由於可
出售單位非常有限,故此在定價時根本沒有壓力,隨時可以減價出售,影響同區其他新盤定價。
 
*中小型發展定價紀律約*
 
  其次是中資及中小型發展商資金周轉期較短,長期持貨能力低,不會囤貨等待大市回升。而
且這些發展商土儲很多時集中於偏遠的新界地區,周邊較多潛在可發展土地,未來或會興建大量
資助房屋,影響私人物業價格,進一步減低這些發展商長期持貨誘因。政府預計,2018年至
2023年期間,可興建資助房屋單位近10萬戶,意味每年平均2萬個資助房屋應市。
 
  再參考以往香港樓市經驗,中小型發展商的確「轉身較快」,尤其是大市出現下行周期、成
交量低迷時刻,其減價決定可謂非常迅速,當中本身邊際利潤較高發展商,減價幅度可能更進取

 
  不過值得注意的是,近期樓市已經有顯著復甦跡象,主要是因為中美貿易談判似乎看到曙光
,而且美國加息步伐今年有機會大大減緩,連帶香港按揭利率都有下行跡象。
 
*銀行調低H按封頂利率*
 
  近期多間銀行調低H按封頂利率,由2﹒475%調低至2﹒375%,同時調升現金回贈
率及附送其他優惠,實際按揭利率其實更低。此外,由於早前樓價回調,現時租金回報率已回升
至3厘水平,計及現金回贈因素,實際回報比按揭利率高過1個百分點,產生正利差交易,仍然
是有利可圖。
 
  香港土地供應稀缺,房屋需求有增無減,政府最新公布今年1月通脹率為3%,按揭利率依
然處於負利率水平,筆者認為樓市基調仍然相當強勁,資產價格難大跌。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
 
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