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17/09/2019 10:00

《豐碩成果-盧穗欣》內地樓市政策對內房債的啟示

  《豐碩成果》受到中美貿易戰持續及經濟下行壓力等不確定性影響,工業生產和訂單數量進
一步下降。環球製造業採購經理指數(PMI)連續第三個月走低,7月份跌至49﹒3。歐元
區、日本和中國等大型經濟體的製造業PMI早於今年2月已進入收縮區域,數字低於50的分
水嶺。
  如果仔細研究中國國家統計局公布的最新PMI數據,數字從7月份的49﹒7進一步下滑
至8月份的49﹒5。我們發現由於新訂單減少,市場需求因經濟不確定性而有所緩和。該指數
在2019年的八個月中有六個月處於收縮區域,這表明美國關稅對中國經濟的影響正在浮現。
製造業收縮和需求低迷可能為經濟衰退埋下伏線,因此,我們預計中央政府將實施寬鬆措施以刺
激經濟增長。
  這代表美國是全球經濟動盪的唯一贏家嗎?事實並非如此。8月份美國製造業PMI錄得
49﹒9,低於7月份的50﹒4。這是美國自2009年以來第一次錄得低於50的數字。需
求惡化壓抑商業信心,新出口訂單以自2009年8月以來最快的速度下滑。由於貿易談判不明
朗,加上歐洲及中國經濟疲弱帶來的溢出效應,我們認為美國亦難以獨善其身或漠視經濟衰退的
風險。根據美國聯儲局主席鮑威爾的說法,若聯儲局「採取適當行動」,未來數個月可能會再次
減息。
  我們認為不論央行採取寬鬆措施或減息,皆無法對經濟產生立竿見影的效果,但它至少可以
提振市場信心,延續經濟擴張。

*內地「一城一策」方向持續*

  至於中國房地產市場,一線城市的樓價在過去一段時間平穩增長,主要因為今年年初寬鬆措
施較少,而二線和三線或以下的低端城市則出現較明顯的樓價飆升。中央政府為防範樓市過熱,
在今年第二季度推出調控措施。我們認為,中央政府堅決打擊房地產市場投機,加上地方政府為
穩定土地和房價,預期內地將有更多限制措施出台,為樓市降溫。
  截至今年6月,內地樓市庫存大致保持在健康水平,二線城市約為9個月,低端城市約為
12個月。中國房地產市場的一大特色,是沒有適用於全國的靈丹妙藥,因此「一城一策」,即
不同城市採取不同的房地產政策,將於今年餘下時間持續。
  在融資渠道方面,國家發改委進一步限制房地產發展商為中長期離岸債券再融資而發行離岸
債券。中期而言,我們認為以上限制會壓抑離岸債券的供應,對缺乏在岸融資渠道的發展商構成
負面影響。
  總括而言,我們對中國房地產行業仍然充滿信心,但與此同時,我們在資產配置方面仍然謹
慎。目前我們偏好擁有較優質土地儲備和多元化融資渠道的公司。
《東亞聯豐投資董事總經理 盧穗欣》

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