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魏東,戴德梁行北中國區研究部主管

深耕商業地產十餘載,研究範圍涉及中國寫字樓市場,商業零售市場,住宅市場,工業物流市場,大宗交易市場。重點關注經濟走勢,國家相關政策的發布,分析政策發布的背景,並根據國際及國內宏觀及微觀經濟形勢對執行政策可能產生的結果做出預判。

09/06/2021 14:59

《洞析樓市-魏東》人口結構變化將深刻影響中國房地產市場發展

  國家統計局近日發布了第七次全國人口普查公報,由於人口數據同需求結構、城鄉結構、區域結構、產業結構等關係到國家未來高質量發展的因素息息相關,因此本次的人口普查結果格外引人注目。本次的人口普查數據中,中國人口呈現的老齡化,東移化,城鎮化,及高素質化等特點未來將會對中國的房地產市場產生深刻影響。

1﹒步入老齡化的中國養老地產需求巨大

  本次的人口普查中,中國60歲以上的老齡人口達到2﹒64億人,佔比為18﹒7%,其中,65歲及以上人口佔比為13﹒5%,這個比例較十年前上升了5﹒44個百分點。按照聯合國的標準,65歲以上老人佔總人口的7%的地區即被視為老齡化社會,中國目前已經進入到老齡化社會。
   人口年齡結構的變化在未來十到二十年將更加突出,根據Population Pyramid預測,至2035年,中國65歲以上人口將超過3億人,佔總人口比重達20﹒6%。同老年人口數量不斷攀升相對比的,是中國養老設施的短缺。2019年,中國每千人老年人養老床位數為30﹒5張,遠低於發達國家50張的水平,
  隨著養老需求的增長,加之第一批中產階級退休在即,中高端養老需求將迎來爆發式增長,養老地產的市場規模將進一步擴大,地產商與醫療健康資源合作將市場進一步細分將成為未來中國養老地產開放的重要基礎。
 
2﹒人口聚集及城市群促進城際高鐵和軌道交通的發展

  過去的十年中,中國的人口呈現逐漸向東部聚集的趨勢,從人口佔比來看,東部地區人口佔比較2010年上升了2﹒15個百分點,達到39﹒93%,這意味著過去十年,東部區域的人口增加了近4594萬人,接近整個江西或雲南省的總人口。與東部形成鮮明對比的,是東北區域的人口較十年前下降了1﹒2個百分點,這意味著過去十年中,有超過1357萬的東北人遠離了故土。
  人口的遷移同區域的經濟發展及活躍度息息相關,東部區域由於經濟更加發達也更具活力,因此吸引了更多的人口聚集,城市群的發展也相對更加成熟。未來,整個中國的城市群建設仍將加速推進,而作為城市群的血脈, 城際高鐵和軌道交通串聯城市的人流物流,成為城市群內外部互相聯系及各種資源流動不可或缺的因素,城市群的發展將有效帶動城際高鐵和軌道交通的發展,進而帶動區域人口和產業的進一步聚集。
 
3﹒人口紅利的消失使科技創新成為經濟發展新動力

  從2010年到2020年,15-59歲的勞動人口數量佔比由2010年70﹒14%下降到了目前的63﹒35%,這意味著中國的勞動人口減少了近6700萬人,人口紅利優勢已經難以為繼,在未來中國的經濟發展中,勞動密集型產業將逐漸被技術密集型產業所替代,科技創新及高端製造業將成為中國未來的重點發展方向。
  同時,過去十年,中國大力發展高等教育,每10萬人中具有大學文化程度的人口數量由8930人上升到15467人,漲幅達72﹒4%,從事研究與試驗發展的人員數量從2010年的255﹒4萬人上升到2019年的480﹒08萬人,增長88%。人口教育程度的提高為中國的經濟轉型提供了人才保障,第三產業的不斷發展使寫字樓需求不斷增加,全國甲級寫字樓存量從2010年的1965萬平米上升到2020年的6448萬平米,年均淨吸納量達到195﹒7萬平方米。未來,隨著中國不斷發展的高端製造業和對科研創新的大力扶持,中國寫字樓市場的需求將繼續保持強勁增長。
 
4﹒城鎮化仍是拉動中國經濟增長的重要動力

  從2010年至2020年,中國的城鎮化率從49﹒7%上升至63﹒9%,平均每年有超過2000萬的人口從農村進入到城市。十四五期間,城鎮化進程雖然將會放緩,但按照城市發展規律,要達到城市化率70%的穩定比例,我們仍有近10%的增長空間,這意味著每年仍將有超過1500萬的人口進入城市。大批農村人口進入到城市將會在消費、住房、城市基礎設施建設等多方面推動區域經濟的發展,在此前提下,城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、和諧發展的新型城鎮化的發展將成為未來中國經濟發展的動力來源。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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