近期兩起備受矚目的美國銀行倒閉案所帶來的金融後果波及到了美國商業房地產領域，美國幾只房地產信托基金均面臨與這兩家銀行交易所產生的風險，這種風險是否會傳遞到中國的商業地產市場？
根據CoStar的報道，近一周以來，包括Cousins Properties、Alexandria real estate Equities、Paramount Group和Hudson Pacific Properties在內的房地產投資信托公司均表示，由於與硅谷銀行或其母公司SVB Financial Group的交易，它們面臨風險，另有一家房地產投資信托公司Empire State Realty Trust表示，Signature Bank是其第二大租戶。
總部位於加利福尼亞州帕薩迪納的Alexandria Real Estate Equities報告稱，硅谷銀行在其擁有的波士頓辦事處的32152平方英尺租約有效期至3月。2022年，該租賃產生了170萬美元的年租金。硅谷銀行的子公司SVB Securities是總部位於紐約的派拉蒙集團(Paramount Group)位於美洲大道1301號的房產的關鍵租戶，SVB Securities以及包括法國農業信貸銀行(Credit Agricole)和諾頓-羅斯-富布賴特律師事務所(Norton Rose Fulbright)在內的其他10名租戶為該項目在2022年創造了1.3億美元的年租金。
此外，總部位於紐約的帝國房地產信托公司(Empire State Realty Trust)確認，截至12月31日，以租金收入衡量，Signature Bank是其第二大租戶。該銀行在紐約的兩處帝國大廈項目租賃了辦公空間。該銀行的租賃面積為308207平方英尺，占房地產投資信托總可租賃辦公室投資組合的3.2%，並在2022年產生了1820萬美元的年租金。
歐美央行激進加息令商業地產市場持續低迷，此外，混合辦公趨勢也減少了潛在租戶對寫字樓的需求。根據戴德梁行的預測，遠程辦公或混合辦公趨勢將令美國寫字樓空置率飆升至創紀錄水平。戴德梁行的數據顯示，在疫情前的2019年，全美寫字樓空置率約為12%，預計至2030年，該指標將飆升至18%，屆時，高達3.3億平方英尺的辦公區域可能會遭到空置，另有7.4億平方英尺將因自然因素而被閒置，這就意味著，未來七年內將產生逾10億平方英尺的閒置辦公空間。
在中國，由於市場相對封閉，過去三年寫字樓市場的表現主要是受疫情調控和經濟走勢影響。戴德梁行的數據顯示，2021年，由於疫情管控成效顯著，全國經濟發展呈現旺盛態勢，當年全國寫字樓市場總需求達到創紀錄的572萬平米；但至2022年，由於疫情的反復和政府的強管控，疊加對平台經濟及教培行業的整頓，整體經濟活力大幅下降，企業以求生存為首要目標，導致寫字樓租賃需求大幅下滑，全年總需求僅為171.5萬平米，不到2021年的30%。以北京為例，2021年，北京整體寫字樓淨吸納量達到84萬平米，創過去五年新高，但至2022年，由於年中和年尾兩次疫情，寫字樓需求逐季度斷崖式下滑，2022年四季度，北京寫字樓淨吸納量為負11.2萬平米，全年淨吸納量僅為17.2萬平米。在所有行業中，受政策沖擊的高科技互聯網企業的租賃需求萎縮明顯，2021年，來自TMT行業的租賃需求占比達到55.5%，但至2022年，互聯網企業大批裁員導致租賃面積急劇萎縮，全年TMT行業的租賃面積僅為2021年的15%。
進入2023年，由於疫情防控的徹底放鬆，整體社會經濟活動快速復甦，不但政府設立了年度5%的經濟增幅，各大機構也都對中國經濟做出了更樂觀的預期。就寫字樓市場而言，從中國新年之後，雖然整體市場活躍度明顯提升，但從成交來看卻並沒有預期的理想，這主要還是因為過去三年經濟下滑導致的企業盈利能力下降，雖有需求但在現階段仍抱觀望態度，這種觀望主要是針對經濟發展、企業盈利和市場走勢的不確定性所導致。由於外部環境具有強不確定性，整體經濟發展仍風雨飄搖，導致企業信心不足。此外，雖然政府從去年開始不斷出台政策強調要支持平台經濟發展，但在政策踩剎車之後，平台經濟的恢復尚需時日，短期內難以看到對寫字樓需求的強勁反彈，2023年中國寫字樓市場仍將處於溫和復甦走勢。
總結一下，美國的銀行倒閉對美國商業地產市場帶來的風險應僅局限於美國，不會進一步傳導到中國市場。由於今年中國經濟處於後疫情時代的復甦中，中國的商業地產市場仍面對較為嚴峻的挑戰，這種挑戰來自於低迷的需求以及大量的供給，但整體市場在全年仍預計能夠實現前低後高的走勢。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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