【FOCUS】內房融資「緊箍咒」偃聲 樓市三疑團仍待解

25/11/2022

 

  小滴灌將變大放水。今年首三季僅增6600億元(人民幣.下同)的房地產開發貸款餘額,即將迎來井噴--六大國有行近日密密與內房開發商簽署協議,擬馳援近1.3萬億元,標誌自2020年吹奏的「三條紅線」融資緊箍咒暫歇。

 


  不過,未來仍有三大問題待解:一,非「白名單」上的房企如何拆彈?二,面對債務到期高峰將至,地方政府融資平台(LGFV)年初至今大手買地動作能否持續?三,樓市需求端有無同樣的大規模刺激?



萬科、碧桂園或成最大贏家



  兩年前被監管層稱為「金融風險最大灰犀牛」的房地產,似正置之死地而後生。看看龍頭內房過去一個月的股價,龍湖(00960)升30%、萬科(02202)升20%、潤地(01109)升19%、中海外(00688)升17%,碧桂園(02007)、綠城(03900)更分別飆124%、84%。

 

 


  隨著人行、銀保監周三(23日)正式公布「金融16條」通知,要求金融機構全面支持房地產業,工農中交建五大行及郵儲行相繼宣布,擬向至少14家房企提供12750億元意向性綜合授信,相當於首三季新增房地產開發貸的近兩倍。其中,最闊氣的工行以6550億元居首。

 


  細看受益房企名單,除了國企中海、保利、潤地、首開、越秀榜上有名;混合制的萬科可謂最大贏家,獲得全部6間銀行授信,累計獲3000億元額度;被視作民營房企領頭羊的碧桂園,則獲得三家銀行共1500億元額度。



恒大、融創、LGFV仍臨拆彈


  今次樓市政策大轉向,加上已預告的的降準,被視作當局面對本土疫情快速升溫,為第四季經濟復甦關鍵期托底。值得留意的是,近日進入債務重組倒數的內房兩大負債王恒大及融創,雙雙不在授信名單之列,類似的非「白名單」房企如何拆彈仍待解。

 

 

 

 


  相比恒大、融創的1.97萬億、9971億元總負債(截至去年中期),另一值得關注的是近期在土地市場出盡風頭的地方政府融資平台。數據顯示,其首9月購地近2000億元,以江蘇無錫為例,LGFV購地佔土地出讓額的近68%。不過,看似財大氣粗的買地動作被標普視作難以持續,因加劇其金融風險。另有數據顯示,內地31省市地方債餘額佔收入比例已接近120%的警戒線,且未來5年面臨近15萬億元的到期高峰。

 


  第三個不確定性則是,國有大行領銜馳援內房保交樓,避免「爛尾樓」蔓延,但真正決定未來樓市走向的仍是需求端,眼見首10月商品住宅銷售額按年跌28%,2014/15年式的降息降準、降低首付、下調稅率、放寬公積金等連環出擊的強刺激會否重現?底牌揭盅恐正愈來愈近。

 

 

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