《洞析樓市－魏東》基建投資加快，刺激產業園和冷鏈倉儲市場發展

　　《洞析樓市》進入２０２２年，國務院在１月１０日召開常務會議，部署了要加快推進「十
四五」規劃綱要和專項規劃確定的重大項目，擴大有效投資。由於疫情等多方因素的影響，
２０２２年中國的經濟發展面臨巨大挑戰，這其中，中國國內面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉
弱等內部挑戰，而外部環境更趨複雜，具有較強的不確定性。
　　國家統計局的數據顯示，２０２１年１－１１月，社會消費品零售總額同比增長１３﹒７％
，兩年平均增長４﹒０％，大大低於前幾年年均８％左右的水平，同時，由於疫情在全國各地散
點式爆發，居民消費意願轉弱，這讓２０２２年繼續依靠拉動內需刺激經濟增長難度加大。同時
，疫情對於中小微企業及第三產業打擊巨大，２０２０－２０２１年第三產業平均增速為
４﹒９％，較２０１５－２０１９年的年均７﹒５％的增速有較大回落。在這樣的背景下，為了
保證２０２２年經濟能夠得到穩定增長，適度加速十四五期間的基礎設施建設投資就變得尤為必
要和迫切。

　　２０２１年，全國人大批准安排新增地方政府專項債券的額度是３﹒６５萬億元。截至１２
月１５日，新增專項債券發行３﹒４２萬億元，佔已下達額度的９７％。從資金投向看，其中約
５０％投向交通基礎設施、市政和產業園區基礎設施領域；約３０％投向保障性安居工程以及衛
生健康、教育、養老、文化旅游等社會事業；約２０％投向農林水利、能源、城鄉冷鏈物流等，
這些投入對帶動擴大有效投資、保持經濟平穩運行發揮了重要作用。同時，近期財政部會同國家
發改委印發了申報２０２２年新增專項債券項目資金需求的通知，明確了２０２２年專項債券重
點用於９個大的方向：交通基礎設施、能源、農林水利、生態環保、社會事業、城鄉冷鏈等物流
基礎設施、市政和產業園區基礎設施、國家重大戰略項目、保障性安居工程。

　　在２０２１年已投資項目及２０２２年將要投資的重點領域中，冷鏈物流基礎設施及產業園
區所涉及到的商業地產板塊值得我們重點關注。由於中國大力推動高科技互聯網行業的發展，在
過去兩年中，雖然受到疫情的影響，但整體寫字樓市場的需求依舊保持旺盛，這其中，適合高科
技互聯網及生物醫藥行業發展的產業園不管是在租賃還是在大宗買賣方面都非常活躍，這其中較
大的租賃成交案如中國移動在上海的由度工坊三期租賃了約２﹒５萬平米的面積，嘉會醫院在浦
江國際生命健康城租賃２﹒３萬平米的面積等；北京的產業園成交在２０２１年同樣活躍，如百
度在線在電通創意廣場租賃了超過２萬平米的面積，雲動時代在奧北科技園租賃了１﹒５萬平米
的面積。此外，２０２１年推出的五單不動產類公募ＲＥＩＴｓ中，產業園佔據其中的三個，這
也極大的刺激了資本市場對產業園區的投資興趣，讓投資者開始不斷加碼在產業園類產品的投資
。以北京和上海為例，２０２１年，北京完成了６單產業園區的大宗物業成交，總成交額近５０
億元，而上海共有９個產業園的大宗物業成交，總成交額超過７６億元。隨著２０２２年基建投
資的加快進行，中國的產業園板塊將迎來一個快速的增長。

　　近年來，隨著中國居民收入的增長，消費者對於生鮮產品及醫藥用品的需求不斷增長，這些
需求刺激冷鏈運輸行業的快速發展。歐睿咨詢和前瞻產業研究院的數據顯示，２０１９年中國生
鮮電商市場規模為２８８８億元，同比增長１９﹒１％，佔中國生鮮零售市場總額的５﹒６％，
而據物聯雲倉的數據顯示，２０１９年中國冷庫倉儲的總存量為６６５萬平米，僅佔物流倉儲總
量的２﹒１％。新冠疫情的爆發對於中國的冷鏈物流行業，尤其是對中國的冷庫存儲帶來了重大
影響。由於社交隔離，居民開始更多的使用電商平台進行網購，一些不習慣使用網購的老年人也
不得不開始學習使用這種新型的購物方式，並由此帶來了龐大的網購量，這進一步推高了國內在
疫情期間的各類生鮮和藥物商品網購訂單量。此外，疫情的爆發是的國內食品行業更加重視食品
質量和安全問題。而冷鏈物流倉儲設施在這兩方面都具備優勢，因此，優質冷庫設施的建設在十
四五期間將會得到進一步增長。隨著中國整體冷庫市場對倉儲空間的需求愈來愈大，整體冷鏈物
流市場持續升溫，預計將會有更多的投資者、開發商和運營商關注這一領域。《戴德梁行北中國
區研究部主管　魏東》
　
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