《缸邊隨筆－石鏡泉》中國樓市救得了嗎？

　　阿爺救樓市，普遍質疑，中國樓市救得了嗎？筆者不知，只能從國內一些報道，集結予各位參考。筆者看法，見文末。
　
　　1. 深圳二手房成交量勁漲
　
　　財聯社5月20日電，央行「四箭齊發」助力樓市後首個周末（5月18至19日），深圳本土最大中介機構樂有家深圳門店二手看房量對比以往周末上漲127%，成為2018年以來的最高點，超越2020年二季度的歷史高峰期；門店二手成交量對比以往周末上漲117%，5月19日單日成交量創下2021年2月以來的最高點。
　
　　2. 阿爺救市N箭齊發
　
　　為了扭轉房地產市場持續低迷的局面，中國政府近期出台了一系列利好政策，包括下調首付比例、降低房貸利率、設立保障房再貸款等，這些舉措旨在降低購房門檻，釋放居民購房需求，助力房地產市場企穩回暖。業內專家認為，政策紅利疊加近期樓市活躍度回升，預示著房地產行業開始步入復甦周期。
　
　　此輪房地產政策力度空前，覆蓋面廣、措施實，充分顯示了政府托底樓市、防範風險的決心。除了取消房貸利率下限、下調首付比例外，政府還將出資3000億元（人民幣．下同）設立保障性住房再貸款，支持城市政府收儲存量商品房，用於租賃補充保障房貨幣。央行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
　
　　3. 成效如何？新樓交收
　
　　根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年第20周，重點15城新建商品住宅成交量為16786套，環比上升14.3%，按年下降29.3%。第20周新房成交熱度繼續上漲，成交量環比呈現「二連升」，但仍處於去年以來中低位水平，恢復上行的空間依舊較大。
　
　　從累計成交來看，2024年5月截至至19日，重點15城新建商品住宅成交33707套，較上月同期下降7.3%，較去年同期下降41.3%，累計成交表現亦不及去年。
　
　　近日央行接連出台房地產重磅利好政策，涉及降低首付比例、下調公積金利率以及取消商貸利率下限等，從需求端出發，降低購房門檻及購房成本，力度較大；同日保交樓政策也較為重磅，國務院副總理何立峰指出，商品房庫存較多城市，政府可以需訂購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房，釋放積極訊號，對去化難的新房項目指出明路。預計本次新政對提升成交活躍度有明顯效果，再結合當前新房累計網簽數據來看，5月全月成交量有望趕超4月。
　
　　4. 成效如何？二手樓成交
　
　　2024年第20周，重點10城二手住宅成交量為17202套，環比下跌11.2%，按年下跌7.4%。繼勞動節後首周購房需求集中釋放、成交猛增後，本周二手房成交量高位回落也在預料之內，從絕對值來看，當前二手房成交量仍處中高位水平。目前數據還不能體現上周新政所帶來的效果，時間較短效應還未傳導致成交端，在517史詩級重磅新政舉措下，市場信心會加速恢復，提振市場活躍度。
　
　　從累計成交來看，2024年5月截至至19日，重點10城二手住宅成交37161套，較上月同期下降24.2%，較去年同期下降20.5%，累計按年降幅小於新房。
　
　　2024年第20周監測重點城市中，僅上海、杭州二手住宅成交量環比上漲，廈門維穩，其餘9城環比呈現不同幅度的下滑態勢。其中，上海第20周環比漲幅領跑，二手住宅成交4597套，較上周上漲25.1%，較第17周上漲6%，成交量已趕超節前水平；杭州位居第二，環比小幅上漲2.2%，當前二手房成交穩定性略優於新房。此外，多數城市二手房成交量出現回落態勢，其中，鄭州、南京、成都、青島環比跌超10%。
　
　　阿爺救樓市，並非始於今月，而是籌備已久。
　
　　2022年11月，中央已推出了樓市16條，而這個16條是在恒大(03333) 出事劉鶴在北京晤一眾地產公司主腦而形成出來的。但這個16條主要是為鬆動地產商融資和債務，但沒有政策去刺激需求。
　
　　今時政策則是以刺激需求為主，成效是有的，起碼5月19日一周新建樓成交了33707套，而二手樓成交了37161套。如稍後新樓與二手樓都維持在較高水平（各逾3萬套？），則國內樓市應可穩定下來。
　
　　但國內樓市是不可以回到2020年前的亂爆狀況的，以後談。《資深投資者　石鏡泉》
　
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
　
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