【內房監管再加辣】限買地金額圖去槓桿 分析籲避內房、物管股

27/07/2021

  內地收緊科技、教育行業觸發港股周一(26日)出現小股災,恆生指數急瀉過千點。港股今日仍未止瀉,午市中段已再插步逾千點。最新消息指,受嚴格監管的內房板塊將再有新政策推出,部分房企被要求買地金額不得超過年度銷售額的四成,消息拖累內房、物管股連日急瀉;負面消息多多的中國恆大(03333)及碧桂園服務(06098)則跌逾一成。

 

內地擬要求重點房企買地金額不得高於銷售額四成,包括公開市場取得土地及通過併購獲得土地的支出。(《開市Good Morning》截圖) 

 

傳房企被要求買地金額不得超過年銷售四成

 

  據內媒報道,為了加快房企去槓桿和減少囤地,內地監管部門計劃要求被納入「三道紅線」的數十間重點房企,其買地金額不得高於銷售額四成,包括公開市場取得土地及通過併購獲得土地的支出。

 

  住建部早於上周五(23日)聯同八個部門發布《持續整治規範房地產市場秩序通知》,力爭用3年時間遏制房地產市場的違規行為和健全監管制度。整治重點包括房地產開發、房屋買賣、住房租賃及物業服務。

 

  消息傳出後,內房股連日捱沽。中國恆大取消派特別息,插逾一成,創三年新低。華潤置地(01109)和融創中國(01918)亦跌逾半成。

 

大摩指,內房去槓桿將影響發展商買地能力及增長前景,對物管公司的在管面積增長面臨下行壓力。(《開市Good Morning》截圖) 

 

大行唱淡物管股 華潤萬象發盈喜

 

  大摩就內房監管發表報告,指中央要求內房股去槓桿,令部分內房發展商出現流動性問題,投資者憂慮發展商的財政狀況。而持續的去槓桿將影響發展商買地能力及增長前景,間接令物管公司的在管總建築面積增長面臨下行壓力。若合約銷售增幅由5%降至0%,將令物管股的總建築面積增幅減少1至2個百分點,影響雖不大,但對行業情緒構成負面影響。

 

  該行續指,物管股上半年盈利行業平均增長六成,但中期佳績已反映在股價上,料短線缺乏催化劑,故下調行業評級由「吸引」至「與市場同步」,惟仍首選碧桂園服務及華潤萬象生活(01209)。

 

  在大行看淡物管股之際,華潤萬象生活昨發盈喜,預期上半年多賺1.3至1.4倍,主要受惠毛利率提升和商業服務收入增加,消息刺激股價逆市造好;惟其他物管股卻顯著受壓,碧桂園服務和雅生活服務(03319),跌幅達一成及兩成。

 

熊麗萍:打擊內房原意與科企相似

 

  駿達資產管理投資策略總監熊麗萍今日在《經濟通通訊社》早上財經直播節目《開市Good Morning》上表示,內地加強對房地產監管的原意與互聯網行業相似,是控制民企資本在過去十多年快速膨脹,企業盈利豐厚,卻造成行業壟斷,為社會民生帶來負面影響,尤其樓價高企,難以置業。當局早前推出「三條紅線」正是為內房融資設限制,既遏止樓價上漲,且避免行業債務問題加劇。因此,她預期行業監管持續,年內不看好內房股。

 

勿沾恆大系,物管股前景悲觀

 

  對於恆大取消取消特別分紅,熊麗萍認為,這反映集團財務壓力大,給予市場負面信號。她估計,早前集團宣布派發特別分紅計劃,估計或借此刺激低迷的股價。但事情發展至今,市場或對恆大已失去信心,建議散戶勿沾手恆大系股份。

 

  至於物管股,熊麗萍指,行業主要靠增值服務提升管理費收入,在當局減輕民眾生活負擔的前提下,未來相關收入難以維持高增長,監管風險增加。在眾多物管股中,她對華潤萬象生活前景較樂觀,因為住宅和商業業務分布平均,監管風險相對較少,惟行業氣氛轉差,短期股價仍波動,現階段未宜買貨。

 

撰文:經濟通通訊社記者羅鈞鴻

 

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