預算案Fact Check：財爺話供應充裕 係真唔係先？

　　新一份 財政預算案，房屋問題仍未見出路，財政司司長陳茂波卻「出口術」表示，一手潛在供應仍充裕，大家毋須擔心樓價被推高，但實況是否如此呢？似乎未必。從政府對地價收入的推算，可能有一點點啟示。 

　　皆因下個財政年度，政府估計地價收入會達到1,430億，這是有史以來最樂觀的估算。數字不單較去年實質地價收入大增23%，若果最終做得成，地價收入更會直迫2017年實際1,636億元的收入，創出史上第二高。

　　地價收入，主要來四方面，包括來自政府推出「土地招標」、「私人協約批地」、「修改土地契約」、或者批出「短期豁免書」而收到的費用。當中政府「土地招標」更為主要收入來源。以過去五個財政年度，單計來自土地招標的收益，就高佔總地價收入的72%。

　　因此，當政府估計土地收入達到1,400多億，自然會覺得來年有大量土地供應推出，但實情剛好相反。

　　下年度，土地供應會大幅銳減。潛在推地量大減至僅得15,500個單位，不單較本年度潛在供地量25,510伙，少超過一萬伙。如果跟政府自2011年主動推地相比，歷年平均有30,000個潛在供應，下年度供應量更是蒸發近一半。當中來自政府賣地的數量更只得8,800個單位，按年大減6,450個。

　　土地供應量大幅銳減，但地價收入估算卻創史上第二高，究竟是反映下年度賣地收入由以往側重住宅地傾斜至商業地，抑或住宅地價沒有太大滑落空間？政府托穩高地價背後，對未來樓價走勢是否又有一定啟示？值得大家細心想想。

　　最後值得一提，私樓土地供應大減，有分析指是跟公私營房屋比例扭轉至七三比有關，然而從預算案中卻看不出端倪。

　　預算案指出，未來五年，公營房屋預計建屋量只得100,400伙，實際上跟本年度相差無幾。當中來自「公屋」及「綠置居」約有74,200個，而「居屋」則有26,300個。

　　因此將私樓供應大減，歸究於公營房屋用地增加，未必是實況，反而更大可能是市場整體土地供應不斷萎縮。政府覓地愈見捉襟見肘，對樓市難題愈見束手無策。

胡國威- 「胡．說樓市」Facebook 專頁

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