即市新聞

26/11/2021 15:45

【內房困局】三條紅線如緊箍咒,適度放鬆才見轉機

  《經濟通通訊社記者李崇偉26日報道》自中國恒大(03333)危機爆發後,有關內房
債務問題的消息無日無之,之前主要集中內房付不出美元債息或還不到銀行借款,最近則是多間
房企撲水救亡,惟自從恒大售恒大物業(06666)觸礁後就鮮有矚目成功售產消息,有集團
主席甚至要售賣個人資產拯救公司,可見有房企已陷山窮水盡困境,一眾內房股股價,更是慘不
忍睹。不過近日有傳中央放寬房企發債融資限制,但相信一日中央對「三條紅線」不作調整,要
化解危機還是漫漫長路。
 
*歸類紅檔不得增有息負債,難獲資金土地*

  當初當局有見內房整體負債過高風險,為控制行業負債規模,故於去年推出三條紅線新規。
三條紅線要求包括:剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,
以及現金短債比不少於1倍,不達標會影響新融資。房地產商根據踩線數目分為「紅、橙、黃、
綠」四檔。如果三條紅線全數達標,會歸類為「綠檔」,有息負債規模年增速可達15%;如一
項指標「踩線」,有息負債年增速收緊至10%;如兩項指標「踩線」,有息負債規模年增速不
得超過5%;如果三線全踩,則將歸類為「紅檔」,有息負債不得增加。
  內地貝殼研究院早前整理85間內房2021年中期業績數據,統計「踩線」情況,發現有
53間觸碰至少一條紅線,當中8間「三線全中」落入紅檔,包括本港上市的富力地產
(02777)。「踩中」兩條紅線進入橙檔的13間公司包括恒大;另有33間觸碰一條紅線
的公司,包括碧桂園(02007)、融創中國(01918)等,被歸入黃檔。大型國企如華
潤置地(01109)及中國海外(00688)則在綠檔。若單計本港上市內房,43間中只
有19間取得綠檔身份,未過一半。而資金、土地等資源逐漸向綠檔企業傾斜,紅檔企業面臨資
源獲取難題,同時部分紅檔企業出現債券實質性違約,未來償債能力存疑,受此影響,銷售也面
臨較大壓力。
 
*內房發美元債跌七成半,分拆整個資產出售最有用*

  在三條紅線嚴格控制房企債務增長以來,多間內房爭相減輕債務,加快去庫存,內房的境外
發債量維持在較低的水平。據Wind數據顯示,上個月內房發行美元債合計金額10﹒97億
美元,較2020年同期44﹒14億美元的發行規模大幅下跌75﹒15%。境外發債之門既
被封,對於內房而言,盡快出售資產套現,保障資金周轉屬當務之急。
  要籌錢內房主要有幾個方法可用,可如之前融創中國向子公司融創服務(01516)出售
融創文旅管理公司,也可將有價值的子公司分拆上市,如萬科(02202)就擬分拆萬物雲上
市,最近更有房企配售子公司股份,如雅居樂(03383)就擬發行本金總額24﹒18億元
債券,可交換雅生活(03319)股份,而碧桂園(02007)旗下碧桂園服務
(06098)則擬配股集資約80億元,最差情況可能就如恒大主席許家印變賣個人資產,以
及最新佳兆業(01638)蝕讓啟德地塊。但無論用甚麼方法,相信也沒有如恒大早前擬整體
出售恒大物業來得有用,惟當時有傳因當局不放鬆房企間併購限制,致使交易告吹。
 
*有放寬發債融資限制跡象,央企建議調整三條紅線*

  近日《財聯社》引述知情人士透露,對於地產收購併購,近期部分央企國企向監管部門反映
,如果要做一些承債式收購,三條紅線就會被突破,建議監管部門對三條紅線相關指標予以調整
,例如併購貸不計入三條紅線。現時內房行業正處於明顯的整合階段,若果三條紅線未能出現調
整,其實在收購同行房地產資產上,國企亦無能為力,因大家都要看緊自己的負債水平。曾任職
恒大首席經濟學家的任澤平甚至稱,按現在的形勢下去,再過3-6個月,大部分民營房企現金
流都要出問題。
  至於近日流傳商業銀行被要求加大開發貸款投放,以及有房企成功在銀行間市場發債,雖可
看成是政策有輕微放寬的訊號,但相信發債規模未必能滿足資金需要,且銀行在風險偏好上更加
嚴苛,受惠的仍是資質較好的房企。另人行早前有官員指,部分金融機構對要求「紅檔」企業有
息負債餘額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款,這說法可見當局也嘗試扭轉金融業對房
企的「惜貸」心態。人行又破例發布過去一個月的房貸增長數據,反映官方安撫市場對房企資金
鏈焦慮的意圖明顯。
  國際評級機構標普認為,限制抵押貸款和內房資本的監管措施至少會持續到2022年,但
中央或會微調措施以避免嚴重的不利影響。近來當局確有放寬,房企發債融資限制的跡象,惟相
信只有對三條紅線作調整甚或放寬才可見內房債務危機有緩解可能。

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