央企物管龍頭 保利物業駛向藍海

　　收益穩定且具併購概念的物管股，近期無懼新冠肺炎侵襲，成為少數免疫的中資板塊之一。背靠央企，全國物管十強之一的保利物業（06049），上市兩個多月已累升近倍！住宅物業以外，集團亦開始在商用及公共物業等高門檻領域加大參與力度，駛向藍海創造長期增長軌跡。

　　新冠肺炎爆發至今已1個月，疫情此刻雖仍然嚴峻，然而本港多隻物管股似乎當這透明，年初以來逆市取得良好升幅。近日招股的河南物管企業興業物聯（新股編號︰09916）錄逾800倍超額認購，顯見資金在市場趨冷下，仍對收益穩定，盈利能見度高的物管板塊投下信心一票。國盛證券看好，全國物管市場規模今年可達6,610億元（人民幣‧下同）較2015年的4,970億元上升三成。消費升級，促進小區服務需求，造就物管行業近年高速發展。適值疫症爆發，多個大城市實施小區封閉管理，負責提供全天候防疫工作的物管公司可藉此彰顯其重要性，對未來提升有關服務需求以及收益都大有幫助。

排名高於中海物業

　　去年底上市的保利物業，為中海物業（02669）以外另一間具備央企背景的物管股，且屬行業前列分子。自2014年起，保利一直在全國100強物管服務企業名單中位列首5名，去年更成功取得第4名，壓倒中海物業及全國海量的物管企業。截至去年上半年，集團合同管理面積達4.5億平米，覆蓋全國27個省近150個城市。管理物業項目更多達846個，種類包括住宅小區、商場及寫字樓、公共物業及學校等。

　　保利物業目前的收入渠道來自三方面。佔前年收入近七成的物業管理服務為集團核心業務，範圍包括物業內提供保安、清潔、園藝及維修保養等服務，集團按照服務收取物業管理費。集團亦同時向主要為發展商的非業主，提供增值服務，向對方提供訪客接待、清潔及安保檢查、諮詢及商場營運等工作，根據交易基準收費。餘下的社區增值服務，則向旗下項目內的業主及住戶，提供停車場管理、協助購物、家政及其他定制服務，定期向社區及第三方商家收取固定服務費及轉介費。社區增值服務前年收入佔比雖最低，毛利率卻接近五成，逐漸成為增長動力所在。

　　大部分物管股都分拆自地產商，因此它們主要依靠母公司的樓盤銷售參與更多項目管理，從而打造規模擴張方程式。母公司保利地產於全國及個別海外城市俱擁有物業項目，透過積極拿地、開工及交付策略，近年銷售金額及增速都較同業領先。

　　獲母公司持續輸血供應項目下，由2016年起保利物業的在管及合同面積年均複合增長率，分別高達53%及63%。截至去年上半年，集團的在管面積已增至2.5億平米。至於區域分布，集團由於在華南擁有深厚的住宅組合，當地亦因此貢獻三成收入，佔比最高。然而集團近年發力上海為首的華東市場，在當然增加參與公共物業管理，該地域的管理面積以至收入佔比，也開始追上。

管理面積儲備充足

　　憑藉行業龍頭的品牌效應，保利物業近年亦吸引第三方企業提供項目參與的機會，外拓項目管理面積截至上半年達1.48億平米，佔比由2016年時的8.1%大增至現時的56.9%。過去數年，前文提及的三大收入藉管理面積持續上升，以近年計的複合增長率達雙位數。聯同母公司相關項目，集團合同面積相對在管面積的比率達1.75倍。只要母公司延續銷售步伐，集團的儲備管理面積仍然充足，象徵其未來數年的收入增長可獲保障。

　　保利計劃斥26億元收購西南、華中、環渤海、珠三角及長三角的住宅以及商用、公共物業管理企業。而在上市前，集團亦有併購紀錄，前年以0.8億元收購湖南天創物業60%股權。天創為當地領先的公共物業品牌，被保利物業收購前為業界50強企業之一，組合包括政府機關單位轄下的住宅、寫字樓及公園等。

　　隨著行業集中度不斷提高，全國10強物管企業去年市佔率由2014年的6%升至前年的11%，有理由相信全國10強之一的保利物業，可藉其競爭力在未來數年延續擴張步伐。

　　此股上市後即遇上肺炎爆發，依然愈升愈有，近日市況轉弱下仍於高位整固。疫症料推動民眾對物管服務的需求，再參考同屬央企的中海物業上市以來的好表現，值得於60元水平或以下開始吸納，並以三成回報約80港元為目標價。一旦失守1月低位46港元則宜止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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