央企物管龍頭 保利物業駛向藍海

03/03/2020

  收益穩定且具併購概念的物管股,近期無懼新冠肺炎侵襲,成為少數免疫的中資板塊之一。背靠央企,全國物管十強之一的保利物業(06049),上市兩個多月已累升近倍!住宅物業以外,集團亦開始在商用及公共物業等高門檻領域加大參與力度,駛向藍海創造長期增長軌跡。

 

  新冠肺炎爆發至今已1個月,疫情此刻雖仍然嚴峻,然而本港多隻物管股似乎當這透明,年初以來逆市取得良好升幅。近日招股的河南物管企業興業物聯(新股編號︰09916)錄逾800倍超額認購,顯見資金在市場趨冷下,仍對收益穩定,盈利能見度高的物管板塊投下信心一票。國盛證券看好,全國物管市場規模今年可達6,610億元(人民幣‧下同)較2015年的4,970億元上升三成。消費升級,促進小區服務需求,造就物管行業近年高速發展。適值疫症爆發,多個大城市實施小區封閉管理,負責提供全天候防疫工作的物管公司可藉此彰顯其重要性,對未來提升有關服務需求以及收益都大有幫助。

 

 

排名高於中海物業

 

  去年底上市的保利物業,為中海物業(02669)以外另一間具備央企背景的物管股,且屬行業前列分子。自2014年起,保利一直在全國100強物管服務企業名單中位列首5名,去年更成功取得第4名,壓倒中海物業及全國海量的物管企業。截至去年上半年,集團合同管理面積達4.5億平米,覆蓋全國27個省近150個城市。管理物業項目更多達846個,種類包括住宅小區、商場及寫字樓、公共物業及學校等。

 

  保利物業目前的收入渠道來自三方面。佔前年收入近七成的物業管理服務為集團核心業務,範圍包括物業內提供保安、清潔、園藝及維修保養等服務,集團按照服務收取物業管理費。集團亦同時向主要為發展商的非業主,提供增值服務,向對方提供訪客接待、清潔及安保檢查、諮詢及商場營運等工作,根據交易基準收費。餘下的社區增值服務,則向旗下項目內的業主及住戶,提供停車場管理、協助購物、家政及其他定制服務,定期向社區及第三方商家收取固定服務費及轉介費。社區增值服務前年收入佔比雖最低,毛利率卻接近五成,逐漸成為增長動力所在。

 

  大部分物管股都分拆自地產商,因此它們主要依靠母公司的樓盤銷售參與更多項目管理,從而打造規模擴張方程式。母公司保利地產於全國及個別海外城市俱擁有物業項目,透過積極拿地、開工及交付策略,近年銷售金額及增速都較同業領先。

 

  獲母公司持續輸血供應項目下,由2016年起保利物業的在管及合同面積年均複合增長率,分別高達53%及63%。截至去年上半年,集團的在管面積已增至2.5億平米。至於區域分布,集團由於在華南擁有深厚的住宅組合,當地亦因此貢獻三成收入,佔比最高。然而集團近年發力上海為首的華東市場,在當然增加參與公共物業管理,該地域的管理面積以至收入佔比,也開始追上。

 

管理面積儲備充足

 

  憑藉行業龍頭的品牌效應,保利物業近年亦吸引第三方企業提供項目參與的機會,外拓項目管理面積截至上半年達1.48億平米,佔比由2016年時的8.1%大增至現時的56.9%。過去數年,前文提及的三大收入藉管理面積持續上升,以近年計的複合增長率達雙位數。聯同母公司相關項目,集團合同面積相對在管面積的比率達1.75倍。只要母公司延續銷售步伐,集團的儲備管理面積仍然充足,象徵其未來數年的收入增長可獲保障。

  

  保利計劃斥26億元收購西南、華中、環渤海、珠三角及長三角的住宅以及商用、公共物業管理企業。而在上市前,集團亦有併購紀錄,前年以0.8億元收購湖南天創物業60%股權。天創為當地領先的公共物業品牌,被保利物業收購前為業界50強企業之一,組合包括政府機關單位轄下的住宅、寫字樓及公園等。

 

  隨著行業集中度不斷提高,全國10強物管企業去年市佔率由2014年的6%升至前年的11%,有理由相信全國10強之一的保利物業,可藉其競爭力在未來數年延續擴張步伐。

 

  此股上市後即遇上肺炎爆發,依然愈升愈有,近日市況轉弱下仍於高位整固。疫症料推動民眾對物管服務的需求,再參考同屬央企的中海物業上市以來的好表現,值得於60元水平或以下開始吸納,並以三成回報約80港元為目標價。一旦失守1月低位46港元則宜止蝕。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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