《樓市點評－汪敦敬》阻礙短期供應的只是人心

　　「北部都會區」絕對是非常好的基建計劃，不過對香港人來說是喜是憂？還要看香港政府施政是否能「將一件正確的事情做好」！
　
　　「北部都會區」會如何影響樓市？
　
　　基於「除非同時增加建築材料的產能和人力資源，否則建築成本增加是必然發生的。」及「除非能刻意大量增加即時至短期的供應量，否則無懸念地可確定：樓價、有關物價和工資的上升必然早於大量供應增加之前！」
　
　　我是認為香港政府應設立針對5年內的「短期供應小組」！5年內做到的短期供應多的是，阻礙供應出現的，只是人心！
　
　　其實香港有不少荒廢了的校舍，隨著人口老化，這些空置校舍只會愈來愈多，這些都是位於市區地帶並且是「熟地」，政府應公開其數量和地點，讓公眾去討論及一起鞭策，究竟甚麼機構有能力封印這些土地令政府都不能夠靈活運用？
　
　　我認為香港很多市區地方已經不需要數十年前這麼大的工業區了，政府應大刀闊斧重新作出新規劃，在新規劃中不再是屬於工業部分的，其實就是很好的熟地去興建，並且是身處市中心及交通方便的！
　
　　當然，提高二手市場的轉流率更可以有效解決大部分供應，很多人不明白這條數怎樣計算，假設市場有1萬宗成交，其實內裏是包含了多個不同板塊的住宅成交的，包括上車、換樓、大型單位及豪宅…其實只要政府管理得好，起碼可以用樓換樓去滿足大部分人的上車需要，而這個上車需求在現在的「林鄭Plan」按揭正正是已經得到正面效果的，「林鄭Plan」自2019年推出之後細單位放盤量急升，而且樓價的升幅是跑慢大市甚至是停頓的。如果政府肯進一步放寬1000-1500萬的換樓按揭成數，我可以預見到600-1000萬這細單位業主的換樓對象板塊也都會因為放盤大增而得到顯著放緩，放一層換一層解去了大部分需要，當然最後發覺有一些板塊是二手市場也不夠供應的，我們就將僅餘的供應去滿足這一個只佔市場少於三分之一的板塊，這正正合適處理了現時的處境。筆者想說管理得宜是可以解決大部分的問題，現時我們沒有規劃地將所有單位都跟隨市場短視的需求，「講真有排搞」。
　
　　香港仍有很多資源和方法可以平衡到因樓價上升而引起的貧富懸殊，譬如居屋未補地價的部分其實也是一個資產，將有關資產成立房產信託基金並只分派予從未未買樓的年輕人去投資，他們在未儲夠首期買樓之前其實是可以有衍生工具去平衡到物價與通脹上升的。
　
　　我堅持贊成梁振英先生的郊野公園邊陲地帶興建3萬個單位的計劃，最主要令我贊成的一點是「快」！何況，至今沒有任何人說在大欖郊野公園邊陲地帶發現任何值得保護的生態。而近日林鄭特首就傳媒有關發問的回應正正是反映到房屋問題的癥結，原來架床疊屋的批地程序才是阻礙發展的因素。既然是程序上帶來了不合理的延誤，為何不面對問題去優化不合理的流程？環保當然神聖，但是香港環保是偏向不作為，與國內有為地去改變及改善環境是不能相比的，有良好計劃地建屋亦可以是一種環保，除了在國內，在新加坡、倫敦都充滿這些例子，魔鬼總是在細節，香港的建屋流程裏面充滿了架床疊屋，筆者擔心的就是各部門各自為政，例如環保和城規部門，似乎只效忠他們本身的功能，部門與部門之間恐怕並沒有「共同目標」！我當然認為「共同目標」是「為民而建」，作為小市民自然是要求公僕「快靚正去做野」！講究官場規矩卻不講究工作效率，可能就是香港淪落至基建變得龜速的原因了。《祥益地產總裁　汪敦敬》
　
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