《股林淘金》兩星期前,美國聯儲局尚未加息,有多間外資券商表示美國加息持續,香港樓
價應會下跌,有保守的券商估計未來香港樓價應會下跌兩成,悲觀的券商更表示未來數年有機會
下跌五成之多。上周美國加息後,周末二手樓成交淡靜,但沒有出現業主減價促售的情況。特區
政府官方重新表示維持辣招不變,並表示未來五年樓宇供應量平均每年約達兩萬個單位,比之前
的五年平均多出七成以上,暗示置業主現時倘若入市要留意風險。
以往多個官員,包括特區首長及財政司等,皆只會以「樓盤單位供應快將增加」之言論去唱
淡準業主置業之念頭,但並無解釋樓價在多次辣招加辣後,仍然不斷上升之原因。但即將任期完
結的財經事務及庫務局局長陳家強,今天(21日)才正式透露了多次辣招失效的主要原因:這
是美國3次QE(量化寬鬆)的後遺症之結果。
*置業開支遠低於租樓*
筆者在周一(19號)之《晴報》用比較的方式去解釋為何業主現今仍勇於入市之心態。雖
然現今的樓價比97年最高峰期升逾四成,但是置業者的回報(以自住計算)仍是優於97年。
97年時的按揭利率約是10﹒9厘,現時的(以今年5月份計算)只是1﹒8厘(筆者的第一
按揭和第二按揭約是1﹒1厘及2厘),這是因為近數年來置業者都採用了Hibor的利息計
價,不再以昂貴的優惠利率作計價。以100萬元30年期的樓按計算,當年每月供款要
9447元,其中9083元是利息,剩下364元是屬於還本金;但現今的每月供款只有
3600元,利息開支約1500元,還於本金的約是2100元。以自用者的角度之言,有
58%的供款中,其實是屬於自己的儲錢。但在97年時,初期的供款中,只有4%是屬於自己
儲錢。
以二手樓宇只能做五成按揭計算,1000萬的樓宇只能做500萬元按揭貸款,每月供款
大約是輕微多於18000元,但當中供款之58%,即約10440元,是屬於還本金的
(即是為自己儲錢),其餘的約7600元,才屬利息開支。若不置業者,18000元的款項
不能租到價值1000萬元的樓宇,此等單位之租金可能達28000元,而且供款是全給了業
主,並無儲錢之成份。故此,準置業者在權衡輕重之後,仍然是選擇置業多於租樓了!另外,未
來五年樓宇供應量稍增,只是比較前五年而矣,若比較20年前之平均供應量,仍然是偏低的,
樓價要跌兩成以上,可說是難之又難!
《香港股票分析師協會永遠榮譽會長、國農證券董事總經理 林家亨》
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