《拆局麒想》合和實業（０００５４）周一（３日）起停牌，昨日（４日）傍晚宣布計劃以
協議安排方式進行私有化建議，筆者執筆時股份仍未見方案。事實上，合和實業近年積極發展，
投資物業潛在價值變得更高，同時商業項目出租率亦較從前出色，私有化是遲早的事。灣仔的合
和中心、ＱＲＥＰｌａｚａ、利東街、Ｇａｒｄｅｎ Ｅａｓｔ服務式住宅的出租率超過九成；
受惠政府置力發展九龍東轉型的機遇下，九龍灣的九展中心寫字樓出租率已增加至９３％，從前
是「死城」的Ｅ－Ｍａｘ近年發展更有活力，出租率已達到八成。根據中期報表，整體租金上半
年亦有所增加，確實較同行表現理想。
＊估值折讓大＊
集團曾於中期報告中老實地列出主要資產的隱藏價值，指其酒店業務隱藏價值達５０﹒６３
億元，其經調整股東權益每股應達６６﹒４元。截至９月資產價值為５５９億元，其中現金及現
金等值物業高達１０３億，負債只有３４億元，以停牌前市值２３０億元計算，估值已被低估了
六成。
＊踏入收成期＊
就算以５５９億元計算，估值實質上仍存「折讓」。本地出售商業項目大多以租金回報作為
參考計價，集團於灣仔物業已形成一個具規模的建築群，加上配合天橋貫穿，未來亦可以透過多
個方式提升物業價值，未來租金回報與及物業叫價力必定較一般物業估值高。再者，合和中心二
期建築工程預期於２０２１年底完成，而皇后大道東１５３至１６７號料在２０２２年開始營運
，連同山坡臺建築群發展規劃，意即合和實業在未來幾年將踏入收成期。總樓面面積由現在的
３５０萬平方呎，大幅增加至４８０萬平方呎，增長幅度高達３７％。既然資產價值仍有升值空
間，建議大股東私有化作價時要出手闊綽，不要吝嗇呀！
＊小股東數目多存變數＊
私有化計劃最後成功與否，除了作價外，是次私有化所需要資金龐大，將超過２００億；但
股東持股較少，大大增加難度。今次透過協議安排方式提出私有化，要通過協議，是需要出席會
議的無利害關係股東（獨立股東）中投票權至少７５％的票數投票批准，與及投票反對決議的票
數不得超過所有無利害關係股份的投票權的１０％。大股東及一致行動人士固然無投票權。一般
提出私有化的，大股東持股數大多超過五成以上。現時胡應湘夫婦持股約２８％，兒子胡文新及
老臣子兼公司副主席何炳章各持逾３％股權，持股只有三成多，要說服七成小股東中，七成半投
贊成票的難度會更高。小股東數目多，可變數高，而且老牌本地公司的小股東對公司或有情意結
，要他們首肯也有一定難度。《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
＊筆者並無持有上述股份
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