即市新聞

17/09/2021 09:59

《品中資-羅國森》內房股還有炒的價值嗎?

  《品中資》大約兩個月前,我在本欄寫過一篇題為《房是住的,內房股是炒的,優質內房股
是收息的》的品評。當時恒大(03333)的財困情況還沒有今日般嚴重。
  事實上,從股價表現已經可以看出端倪。當時恒大股價仍有7﹒8元左右,但昨日已經跌到
2﹒63元,即是短短兩個月左右,股價已經下挫近七成,可知情況有多嚴峻。
  現在回看,「內房股是炒的」這句說話也可能要加個註釋,那就是,要承受得起「兩個月跌
七成」才可以炒呢!
  恒大之所以出現嚴重的流動性問題,轉捩點是去年內地監管部門對房企的「三條紅線」要求

  所謂三條紅線,是指扣除預付款項後的資產負債比率不得大於70%(衡量整體舉債能力)
,而淨負債比率不得大於100%(衡量整體償債能力),最後就是短期現金要大於短期負債的
100%(衡量短期償債能力)。
  如果三項「壓力測試」都未能過關,就不能再增加負債,如果三項都可以過關,才可以增大
負債規模15%。
  這「三條紅線」對於一向負債偏高的內房股,可以說是緊箍咒,因為她們不可以再靠「債冚
債」維持營運,甚至加速發展。相反,她們有很大壓力去降低負債(不減債就不能再舉債),而
降低負債的唯一方法就是靠自有資金去還債。
  要在短期內增加自有資金,一是加快賣樓,二是靠股本市場集資,三是變賣資產,最後就是
有「白武士」肯注資。
 
*賣樓速度大幅放緩*
 
  我相信,過去一年多,恒大在這幾方面都很努力去做。不過,要加快賣樓,最實際當然是減
價促銷,奈何去年爆發新冠肺炎疫情,令到地產市場的銷售速度減慢。
  這個情況在恒大流動性問題曝光之後進一步惡化。根據恒大於本周二(14日)的通告,今
年6-8月的物業銷售金額由716﹒3億元(人民幣.下同),逐步減至437﹒8億元和3
80﹒8億元,顯示已經不能靠加快賣樓去增加自有資金(恒大的樓花,短期內應該沒有人敢買
吧!)。
  還有一點值得一提,內房商降價促銷這一招也未必可用,因為部分城市已經發出「限跌令」
,以免出現連鎖效應,令到房價失控地下跌。
  至於資本市場方面,過去一年多,恒大系已經多次集資。而恒大本身也在去年10月以先舊
後新方式,以16﹒5元配售了2﹒6億股,集資金額42億港元。但大家也可想見,不到一年
,這些認購了恒大股份的投資者,帳面已經損失了八成半。現階段再配股,會有投資者願意「冒
險」嗎?
  至於出售資產和「白武士」方面,根據上述的通告,包括出售恒大汽車(00708)、恒
大物業(06666)股權,以及出售在港的恒大中心都沒有實質進展。同樣地,在這一刻,也
沒有任何「白武士」肯挺身而出,打救恒大。
  根據最新的情況,恒大除了不能履行為理財產品提供擔保外(涉資9﹒34億元),也未能
支付9月20日到期的兩筆銀行貸款利息,可見恒大的短期現金有多緊絀,而昨日恒大在內地的
債券也暫停交易。
 
*低負債內房才好炒*
 
  早前曾經傳出,中央已經對恒大事件作了初步判斷,恒大不是資不抵債,只是流動性出了問
題,用我們的講法就是「周轉出了問題」。換句話說,恒大不是沒得救,只要按部就班變賣資產
,或有銀行願意借出「應急錢」;又或者,債權銀行可以暫時留一手,不追債或收息,恒大是可
以渡過今次的難關。
  不過,最新的傳聞是,住建部已經進駐恒大,直接介入,並與債權銀行商討債務重組。現在
看來,即使恒大可以救,難關過後,已經不會是昔日的恒大了。
  這件事確實值得我們深思。首先,中央到底會對恒大事件採取甚麼態度?是不是恒大已經到
了「大到不能倒」的地步?以物業銷售的角度,恒大是內地最大的地產發展商,但也是負債最高
的內房企業。
  截至去年底止,恒大的總借款仍達7100多億元,雖然已比高峰期減少了兩三成,但仍然
是不少的一個數目。如果恒大最終要「削債」,對銀行體系的衝擊仍然十分巨大。
  另外,恒大是內地最大的發展商之一,與她有業務往來的公司多不勝數,萬一恒大真的倒閉
,因此引起的連鎖反應也不能忽視。
  但另一邊廂,作為一家商業機構,是自己的經營出了問題,如果也能得到國家拯救,那還會
有人審慎經營嗎?
  我作為一個小投資者,最關心的當然是恒大的股價變化,以及她對內房板塊,以至整體港股
市場的衝擊。明顯地,恒大事件已經對內房板塊造成很大壓力,尤其是同樣負債高企的內房。她
們的股價跌幅,也不下於恒大呢!而在內房積弱的情況下,與之有密切關係的內銀股,以及其他
建築股,甚至物管股,同樣受到很大壓力。
  雖然整體市場的弱勢,不可以完全歸咎於恒大或內房股,但從投資氣氛和資金流向的角度,
近期大市反覆回落,跟恒大事件是有一定關係的。
  經歷今次的恒大事件,我對內房股的看法不致於很悲觀,但更加強「用來炒」的看法。只不
過,如果要炒,也要找負債較低的來炒。高負債的內房股,還是不要沾手了。至於財政相對穩健
的國企內房,也只宜買來收息!《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
 
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