即市新聞

24/09/2021 09:43

《品中資-羅國森》內房債務危機,禍不及物管股

  《品中資》恒大(03333)的債務危機在中秋假期前,發酵到一個極點。但假期期間,
恒大初步解決了一筆到期付息的人民幣債券,暫時紓緩了市場憂慮。恒大系的股價昨日止跌回升
,尤其是恒大的旗艦公司中國恒大,昨日股價大幅反彈近一成七,連帶其他內房股也顯著反彈。
  不過,恒大的債務危機肯定未解除,因為最新說法是,另一筆到期付息的美元債未能如期於
昨日付息。其實,真正解決恒大債務危機的方法,一個都未有進展,包括加速賣樓;找白武士拯
救;透過資本市場集資,以及出售資產。
  其實,還有最後一著,那就是說服債權人延遲還款,或削債,即是所謂的「債務重組」,但
大前提當然是要說服債權人,讓他們認同,債務重組之後,恒大能夠「重生」,才會有人願意讓
步吧!
  在恒大的「流動性」出現問題後,物業買家已經失去信心。試想,如果現在要你買一個恒大
的樓花物業,你會買嗎?因此,恒大的物業銷售速度從6月份起已經大幅減慢,而且有愈來愈差
的情況。因此,這個方法已經行不通。
  至於找白武士,現階段來說,一眾民企內房都「自身難保」(某程度上,她們的困難都是由
恒大引發),所以,要找人拯救也不容易。唯一有能力的,就只有兩隻國企的內房龍頭,我所指
的就是中國海外(00688)和華潤置地(01109)。
  但今次「阿爺」似乎不想出手。沒有阿爺的指令,我相信,兩位大哥也只能說句:「愛莫能
助」!但最新的說法是,阿爺會把恒大重組成三個獨立個體,引入國企處理相關債務。是耶非耶
,大家拭目以待吧!
  另外,恒大系都是上市公司,當然在股票市場集資是最簡單快捷的。但同樣地,要有「小白
武士」肯認購恒大的股票,必須讓他們覺得,危機已經解除,又或者,有人保證股價不再跌才可
以呢!過去一年,認購了恒大系股票的投資者都焦頭爛額,又怎會有人願意在此風頭火勢時再掏
腰包呢!
 
*減債方法處處碰壁*
 
  剩下來最有效的方法就是變賣資產。以去年底的年報資料顯示,當時的恒大真的不是「資不
抵債」,因為當時的資產總值大約2萬億元(人民幣.下同),而總負債同樣也是2萬億左右,
即是縱使出現最壞的情況,也勉強可以夠錢還債。
  但這是大半年前的事,兼是一個理想的情況,到了今時今日,在危機已曝光和加劇的情況下
,你的資產肯定已經跌價,所以,現實上,恒大在這一刻,應該是資不抵債的。
  但恒大手上確實仍有一些優質資產,在恒大於9月14日發出的通告中就特別指出,他們一
直在商討出售部分恒大物業(06666)和恒大汽車(00708)的部分股權,以及位於香
港灣仔的中國恒大中心整幢物業。
  只不過,以上幾項洽購仍然沒有進展,其中位於灣仔的中國恒大中心,雖然已有潛在買家,
但在該公司發稿時,仍未能與任何買家簽訂具約束力的協議。我的第一個感覺是,該等潛在買家
正向恒大「壓價」。
  至於恒大汽車,我暫時不認為這是優質資產,因為某程度上,這只是一家初創公司,計劃投
入競爭激烈的電動╱智能車行業,能否成功實在是未知之數,因此,我相信不會有太多買家有興
趣。
  不過,作為恒大旗下物管公司的恒大物業則不同,我認為這確實是一項優質資產,因為物業
管理本身是一個穩定的行業,甚至是一個朝陽行業。從投資的角度,恒大物業已經是一家賺錢的
公司,母公司的債項完全跟物管公司無關。所以,買家要考慮的,就只是價錢一項。
  我比較過恒大和恒大物業今年以來的股價變化,恒大不用說,股價是大幅下跌的,年初至中
秋假期前已經跌了八成半;而恒大物業原來的跌幅也不少,同期也下跌了五成四,令到她的預測
市盈率跌至10倍左右,我認為這個價錢已經很吸引呢!
  唯一不利的是,如果恒大最終清盤,未來恒大物業就可能失去了「靠山」。但沒有恒大作為
後盾,也不代表恒大物業不能找到「增長點」。而我相信,最大的買家應該是龍頭物管公司。
 
*碧服先收購富力物管業務*
 
  本來,市場曾經傳出,龍頭物管公司碧桂園服務(06098)(下稱碧服)有意洽購恒大
物業,但在截稿前仍未有任何消息,。反而在假期前落實以不超過100億元人民幣,洽購富力
地產(02777)的物管公司富良環球100%股權。
  其實,在恒大事件不斷發酵的時候,我已經密切留意碧服的股價走勢。6月29日時,碧服
的股價曾經高見85﹒2元,但3個月不到,股價已經跌至43﹒5元低位(20╱9日)。去
年底時,碧服的股價是52﹒45元,即是今年以來,碧服股價下跌了一成八。
  以一家完全不受影響,兼在今次事件中「撈」了平貨的碧服(以100億元買入今年至少賺
5億的公司,即是市盈率只有20倍,而碧服本身的市盈率是33倍左右),股價由高位
85﹒2元(6月29日),短短3個月不到,就下跌五成至只有43﹒5元(9月20日),
實在是太過份了。
  也因此,碧服的股價在當日已經初步見底,兩日來急升了兩成四(昨日收報54元)。即使
如此,我認為,碧服仍然有上升空間,如果未來有機會收購恒大物業,前景會更好,現價應該收
集呢!《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
 
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