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08/10/2021 08:10

《缸邊隨筆-石鏡泉》香港房策

  《缸邊隨筆》筆者認為香港的房策,一直是搞錯。既搞錯了服務對象,也被諮詢錯搞了。如
不糾正這兩點,就算有地,也未必能解決香港的房屋問題。未講怎糾正這兩點前,先看殖民地政
府在百年來是怎解決香港由幾十萬人口,增到七百萬人口的房屋問題。

  《南京條約》寫明,英國要保留原居民權益,當時的原居民是務農為主,佔有香港大多數的
平地,事頭婆所能用的平地,就是中環一帶,故不旋踵便開始填海來拓地。殖民政府之所以填海
而不開山,是因為在海岸線以外的海面都是事頭婆的,故填出來的地,都是官地,這對殖民地政
府拓地建屋挺大幫助,要知填了哪些海,得到哪些地,看街名就知,都是番名,德輔道中、干諾
道中、盧押道、芬域街……。到六、七十年代,因經濟發展需要,更大大地填海,沙田、葵涌、
將軍澳、西九都是。

  「這裏記住一點:填海是港英政府拓地的主要手段。」

  在港英管治期間,香港人口因為內地同胞湧港而大幅增加,屋是一下子建不了那麼多,怎辦


  (1)讓這些人在官地山頭建木屋,大坑東、調景嶺、雞寮、馬仔坑等都是。只要官府不管
,窮人自然有其辦法。

  (2)對於不太窮的人又怎辦?他們不住木屋,就住到洋樓、唐樓去,以前樓宇是一幢幢買
的,但就開始有分層、有分租,一屋七十二家房客是確有的事。

  為了要增加可居地方,建築署立了條暫准例,准許唐樓、洋樓的騎樓可以圍封,只要留個活
窗作火災逃生用便可,這就是所謂的騎樓房,此例一「暫」.便暫了逾六十年,今時仍「暫」。

  「這裏記住一點:Law are made for breaking,因為「法」是
服務於人,而不是役人,法不合時勢就要改。」

  事頭婆的一個心頭患是,要與民爭地,如純按《南京條約》來辦,殖民者只能有山坡、邊陲
地,廣闊的元朗、錦田、粉嶺的平地都是在原居民手中,事頭婆無份。殖民者是聰明的,他們知
農地不值錢,只有屋地才值錢,於是在1950年代便做了次Land Utilizatio
n Survey,表面上是研究香港的土地用途,但實際上是確認了甚麼是農地,甚麼是屋地
,甚麼是原居民擁有之地,甚麼是原居民不擁有之地,一做完了這個調查,劃出地圖,於是:

  (1)凡不由原居民擁有之地,都是事頭婆之地;

  (2)凡是農地,就永為農地;

  (3)凡是屋地,就永為屋地,尤以鄉村屋地為然。

  這個Land Utilization Survey,再配合之後的保育地、郊野公園
地的規範,就將原居民擁有廣大的土地永定性為農地,不可建屋,而在郊野公園內的農地,就乜
都唔用得,只能耕田、生草,在保育地內的農地就更加只能曬大陽?

  「這裏記住一點:為甚麼農地不可建屋?為甚麼郊野公園和保育地只可以曬太陽?」

*大刀闊斧修例 才可闢地建屋*

  上述這些限制,適用於原居民、普通人,但不適用於事頭婆,只要殖民政府一修例,就可以
化腐朽為神奇,山坡地可以變為屋地,再拍賣出去,就有錢收,整個飛鵝山、九肚山的豪宅,都
是沿山坡而建,其地無原居民在1950的Land Use Survey中申報擁有,故都
是事頭婆的,只要一修例,山坡便成金礦。

  為了限制原居民將農地轉為屋地,殖民政府祭出三招:

  (1)在已劃定的鄉村屋範圍內,原居民可以自由建屋,政府不管;

  (2)如在鄉村屋範圍外建屋,要申請、審批期可長近20年,直到曾蔭權為特首時,或許
是與一眾鄉紳友善啩,指令審批時限要壓縮在19個月,於是便見大量西班牙別墅豪宅湧現;

  (3)為免原居民在農地上建出摩天大樓,搶去了事頭婆的屋地拍賣價值,便在1972年
出了個《小型鄉村屋宇條例》,鄉村屋限高在27呎,頂多是建三層。

*這裏記住一點:廣闊農地大有為,怎去打破樊籠飛彩鳳(多建屋)。*

  綜合以上要記住的三段粗體文字,香港要多取地,大可依港英老路或反港英老路便是:

  (1)填海;

  (2)推倒Land Utilization Survey對農地不可建屋的限制;

  (3)取消鄉村屋27呎的限高,改為限高60呎,可建六層。

  填海需時,光要地基Set好,都要7年,放寬農地可建屋,一眾地產商自然會和農地擁有
人商議合作,他們為利,一定快過打針,甚麼祖堂地、棕地,由鄉紳們三兩下手腳就搞掂,因為
愈遲做,供應多時,樓價會跌,政府只要開列出有關的發展條件便是。

  在拓地建屋同時,港府是否要改革城規會的組成和權力範圍,今時城規會被詬病之一是,各
大地產商都有代言人在會內爭利益,壞大事。

  另外批法援標準、條件是否又要修一修,免為以政治掛帥的反對者所濫用?

  總之一句,若要頭頂北部區,腳踏交椅洲,不左手持盾,右手握矛,不大刀闊斧修例,怎能
開疆闢地。《資深投資者 石鏡泉》
 
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
 
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