《經濟通通訊社３日專訊》近日雖見內地當局有意放寬內房發債融資限制，但仍不時傳出有
內房被追債和撲水還債的消息，中國奧園（０３８８３）就遭債權人要求償還６﹒５億美元融資
，而佳兆業集團（０１６３８）早前對快到期未償還的４億美元票據提出交換要約，惟今日（３
日）卻宣布因未達標而失效，兩間公司皆無法保證能履行還款責任，股價齊插水，奧園收市跌逾
一成，佳兆業則跌近９％，同創新低。
＊奧園：或要提前償還其他境外融資，無法保證能履行財務責任＊
奧園公布，接獲債權人通知，本金總額約６﹒５１２億美元的融資因評級下調而要求償還，
目前集團並無付款或就替代付款安排與該等債權人達成協議，而有關未還款可能觸發相關債權人
有權要求其提前償還若干其他境外融資，而有關債權人可能有權根據融資安排條款要求支付債務
及╱或採取行動，集團已一直與債權人溝通，尋求於合理時間內協商，以達成一致方式解決相應
問題。另集團指，就奧園供應鏈一期資產支持票據及奧盈供應鏈一期資產支持證券延遲贖回日期
已分別獲相關持有人同意通過，此前奧園亦已有數筆債券獲展期。
集團又指，鑑於面臨流動資金問題，無法保證將能於其他境外融資安排到期時履行財務責任
。倘無法履行責任償還，可能對業務、前景、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。自今年下
半年以來，中國房地產開發商遭到評級機構大範圍下調評級，為中國房地產開發行業增長及發展
提供資金的境外資本市場對有關開發商已實際關閉，導致業內公司無法利用行業慣常融資渠道，
對短期流動資金造成巨大壓力。
＊奧園保證投資產品本息足額兌付，傳洽售葵涌活化工廈＊
另外，奧園發布致投資人公開信，對公司擔保的部分投資產品出現逾期兌付向大家致歉，截
至目前公司相關的基金和定融產品總額約６０億元人幣，第三方公司管理的定融產品約２４億元
人幣，公司現已初步制訂了現金分期和實物資產兌付方案，除合同約定本息堅決足額兌付，追加
總貨值不低於９０億元人幣的優質物業資產用於實物兌付外，對於延期兌付的本金，將按照年化
６％利率支付逾期利息。為保障和加快兌付進度，公司鎖定部分銷售價格好、流速快的優質項目
。奧園強調，從整體面上看，公司當前資產價值遠高於負債，有足夠可供處置的優良資產，充分
覆蓋借貸本息。
另一方面，奧園近日亦積極籌錢還債，有消息指奧園計劃出售香港葵涌一棟活化工廈，並正
與買家商談。奧園於２０１９年推出香港葵涌活化工廈項目「ＡＯｆｆｉｃｅ４６（奧創中心）
」，佔地面積約１﹒３６萬平方呎，總樓面面積為１１﹒７萬平方呎，樓高１２層，提供約
２１０個辦公室及會議室。奧園上月已宣布，以９億元出售位於西半山羅便臣道６３、６５、
６５Ａ及６７號燕貽大廈的一籃子住宅單位及車位，估計出售虧損約１﹒７７億元。此前亦傳出
集團有意出售旗下物管股奧園健康（０３６６２）５５％股權，亦已接觸過多名買家，報價約
３０億元，惟近一個月仍未見有進一步消息。另有內媒引述知情人士報道，為了回籠資金，奧園
境外物業可能被處置。
＊佳兆業：低於最低接納金額，探討延長借款出售資產＊
至於佳兆業，集團曾於１１月２５日就下周二（７日）到期未償還本金額４億美元之現有票
據提出交換要約，惟至今日佳兆業公布，有關票據的交換要約及同意徵求已於昨日（２日）截止
，公司收到有效交回的現有票據低於最低接納金額３﹒８億美元（即總額９５％），故交換要約
及同意徵求不會進行並將自動失效。其實日前已有部分債權人委托財務顧問公司Ｌａｚａｒｄ
Ａｓｉａ（ＨｏｎｇＫｏｎｇ）Ｌｉｍｉｔｅｄ向佳兆業發函，稱持有上述票據過半票面價值的
投資人團體不願意支持該交換要約。另據《彭博》引述消息指，部分投資者尚未收到佳兆業一隻
美元債券原本於本周三（１日）到期的債券利息。
佳兆業公布，為緩解當前的流動性問題，並為所有持份者達成一個最佳解決方案，公司正在
評估並密切監察集團的財務狀況及現金狀況，將探討切實可行的解決方案，包括重續及延長借款
以及出售資產，不過佳兆業稱概不保證公司能夠於到期時履行現有票據項下的還款責任，倘公司
未能於其到期時償還現有票據或與其持有人就替代安排達成協議，將對集團的財務狀況造成重大
不利影響。
＊標普：部分民營房企自救能力堪憂，明年上半年國內債券到期高峰＊
標普近日發布報告指，中國房地產行業整體具備自救能力，但容錯空間較小，部分民營房企
自救能力堪憂，極端情況下，約有５０％的樣本企業無法應對行業下行壓力，清盤庫存後仍無法
歸還全口徑債務。即便總量上行業自救能力尚可，但在銷售規模下滑、利潤空間收窄、資金周轉
效率下降等不利影響下，房企未必可以及時足額的完成庫存去化滿足償付義務。此外，２０２２
年上半年行業面臨國內債券到期高峰，整體流動性壓力較大，也將影響行業整體自救的形勢，不
過多數樣本企業具備與金融機構商談再融資並爭取時間進行自救的基礎。
奧園收市跌１１﹒８８％收報１﹒７８元，佳兆業則跌８﹒８２％收報０﹒９３元。
撰文：經濟通市場組、中國組 整理：李崇偉
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