稀有優質物管　華潤萬象華麗登場

　　上月才正式上市的華潤萬象（01209），月內累升近九成，成功升抵多間大行目標價。

　　該股仍有不少潛在利好因素未完全發酵，成為倍升股指日可待。

　　內地住建部等10大部門，上周三（6日）聯合引發關於住宅物業管理工作通知，要求在6大方面提升住宅物業管理水平及效能。去年沉寂一時的物管板塊即時爆升，銀城生活（01922）升幅近四成，其餘中海物業（02669）、世茂服務（00873）在內等多隻股份亦輕鬆爆升逾兩成。華潤萬象當日升幅相對冷靜，全日「僅」升近9%，不過翌日股價再進帳6%，表現跑贏同業。

具獨特性優質物管

　　華潤萬象今年上半年收入為31億元（人民幣，下同），在所有物管之中排第6，不過與第二至五位差距其實並不大。在物管三大領域，住宅物業、購物中心及寫字樓，集團市佔率分別排第五、第二及第四，全部位居前列。加上背靠母企、持股逾七成的華潤置地（01109），具備強勁品牌優勢，在物管板塊中相當少有。上月華潤萬象招股，新加坡政府投資公司（GIC）、高瓴資本及中國平安（02318）等撑場成為基石投資者，有機會都是看中這一點。

　　增長方面，華潤萬象今年上半年收入按年增長19%，相較同業來說並不算快。不過值得留意，集團的強項在於商業物管。今年上半年整體毛利率，由去年16%急升至24%，較對上兩年平均增約一個百分點來說，增速大幅加快。

新政策料對其有利

　　主要原因，就是受惠商業物管及寫字樓業務毛利率，分別由去年20%及25%，急升至35%及36%，毛利率水平已達致與碧桂園服務（06098）同一水平。現時商業物管及寫字樓收入仍未過半，毛利率增長未見頂。

　　另外，近日住建部的工作通知亦相信會對華潤萬象有利。大摩發表報告，主要認為有幾方面利好，包括潛在物管收費提升、鼓勵探索社區增值服務，及鼓勵物管行業進行併購。華潤萬象的社區增值服務收入，佔收入比重僅為7.5%，處於行業中下游。目前集團的在管面積中，73%屬於一二線城市，對應支付能力較高客戶，政策幫助下有望加快開拓這方面收入。

　　至於行業併購，集團在上月IPO時已指，公司正積極尋求對外拓展，公司計劃將集資淨額約六成用於戰略投資及收購。公司目前在手現金逾百億元，母企華潤置地具國企背景，「三條紅線」未有觸及，均有利集團併購。

　　瑞銀上周亦對物管行業整體發展發表報告，估計未來物管股的股價推動力會是明年至2024年的盈利增長力及能見度，料將取決於企業贏得第三方合約及商業物業管理能力。集團在商業物管領域為龍頭，反而第三方收入則較弱，但同時意味集團有一定增長空間。集團上月招股時已指，會借助「華潤」、「萬象城」及「萬象匯」等品牌優勢，與中小型物業開發商及當地市政府建立合作關係，以加大第三方收入佔比比例。

3月或納入港股通

　　港股通名單即將在3月初進行調整，為華潤萬象股價另一道催化劑。中信証券就預料，集團及同業包括融創服務（01516）等，會一併列入港股通名單之內。

　　「北水」向來青睞知名度較高股份，去年農夫山泉（09633）為其中一例，故股價短期內料仍會保持一定強勢。先候其回調至上周四陽燭底41.4元買入，可作中長線持有，暫不設目標價，跌穿前周三大陽燭底37元約一成跌幅止蝕。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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