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21/06/2019 16:59

【嚟緊炒D乜】資金或進入樓市利好地產股,新地短期博上歷史高位

  美國聯儲局維持利率不變,並暗示可能在今年稍後時間最多減息50個點子,以應對全球經濟不確定性增加的風險。雖然經濟放緩及下行的壓力已成事實,惟或會驅使投資者轉移投放資金於物業市場,作為本港五大龍頭房企之一的新地(00016)預料受惠。除宏觀因素外,該公司基本面佳,財政及現金狀況穩健,收租業務防守性強,加上土儲較同業充足,前景自然睇高一線。
 
*儲局下半年或減息,助地產股升勢*

  美國聯儲局主席鮑威爾早前承認貿易衝突對經濟將帶來負面影響,對息率調整取態再度軟化,市場認為美聯儲有關言論「偏鴿」,並預期年底前或減息最多3次。
  現時,市場估計聯儲局將於下個月開始減息,雖然本港銀行未必即時跟隨下調最優惠利率,惟市民「買樓抗通脹」的意欲或會提升,並預料住宅市場的需求將持續走強,而經濟增長減慢的影響可被息率下降所抵銷。

*新地售樓收入稱冠,業務防守力強*

  新地的售樓收入為本港發展商中最高。截至今年2月的數據顯示,售樓收入470億元,已達到2018/19年度售樓的目標。截至去年年底止上半年度完結,新地尚未確認收入的合約物業銷售金額616億元,預期下半年度將會有更多物業銷售收益確認入帳。收租業務上,上半年度總租金收入按年上升約7%至122﹒86億元,去年度全年租金收入達236億元,業務防守性強,即使物業銷售表現未及預期,其整體收入表現仍可保持。
  新地擁有大量土地儲備亦為投資者關注點之一。截至去年12月底,該集團於香港的土儲資源5740萬平方尺,其中包括2450萬平方尺的發展中物業,土地用作興建住宅、寫字樓及零售物業等,均衡投資物業組合。
  另外,該集團財政及現金狀況穩健,截至去年12月持有銀行存款及現金281﹒17億元,債項總額為925﹒06億元,總資產負債比率為23﹒5%,比率較其他同業為低,防守力強。

*物業需求續增加,樓價大跌機會微*

  反映樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)每周五公布,上月底(31日)收報189﹒42點,按周上升0﹒42%,創下歷史新高後稍回落,最新報187﹒02點。基本因素上,中國經濟放緩、下行壓力增加,加上貿易局勢帶來的不明朗等因素下,樓價理應有調整壓力,惟香港業主完成供樓的比率相對高,投資者亦明白實體經濟受影響的事實,因此轉而在物業市場投放資金,故料樓價大幅下跌的機會非常輕微。有分析指,政府於短期內,並沒有推出遏抑樓市措施的壓力。事實上,新地最近推出位於屯門的御半山二期單位,定價與第一期非常接近,反映該集團對後市未看得太淡。

*兩大行看好下半年樓價預料升一成*

  美銀美林於上周發表報告認為,今年本港樓價將升半成,反映今年餘下時間樓價將維持穩定,而貿易戰的不確定性將影響買家需求,但實體市場仍受土地供應有限而有所支持,故維持該行業正面看法。
  大摩於上周亦發表研究報告,由於貿易緊張局勢及香港的不確定性,削弱了市場情緒,並認為本港地產股於短期或存在下行風險。然而,基於供求情況及美國利率前景,該行仍對本港住宅樓價前景抱有信心,預料今年增幅為一成。該行有信心,新地在不利的環境中,仍能支持現時的收益率及股息增長。
  大行亦唱好新地投資前景,由6月初至今,綜合4家大行對新地的報告,評級建議皆為買入或跑贏大市,平均目標價159﹒865元,比今日收市價133元仍有逾兩成的潛在升幅。
 
*該股本周累漲近6%,上破多條主要平均線*

  該股股價走勢上,自1月10日收報120﹒8元,升破250天線向好,成交亦配合,形成上行軌道,並於4月4日高見142元。該股本周累漲5﹒64%,雙底形態已經形成,不妨現價買入,繼續上望歷史高位(142元),博形成雙頂。(撰文:黃嘉曦)


  表列新地(00016)業績表現:

  數據    2018/19年度上半年  2017/18年度  2016/17年度
------------------------------------------
  營業額      371﹒1億      856﹒4億     782﹒1億
          (-32﹒7%)     (+9﹒5%)   (-14﹒2%)
  
  毛利       188﹒4億      418﹒9億     357﹒7億
          (-29﹒4%)    (+17﹒1%)   (+ 3﹒0%) 

  溢利       204﹒7億      499﹒5億     417﹒8億
          (-38﹒0%)    (+19﹒6%)   (+27﹒9%) 
  
  毛利率       50﹒8%       48﹒9%      45﹒7%  
------------------------------------------
  *截至6月底止年度

  表列新地(00016)及部分大型地產股市帳率、市盈率及股息率:

  股份             市帳率(倍)  預測市盈率(倍) 預測股息率(%)
------------------------------------------
  恒地 (00012)     0﹒65     12﹒75    4﹒08
  新地 (00016)     0﹒72     10﹒56    3﹒79
  新世界(00017)     0﹒58     13﹒06    4﹒04
  信置 (00083)     0﹒64     18﹒64    4﹒12
  長實 (01113)     0﹒70      7﹒67    3﹒54
------------------------------------------
  *截至6月21日收市

  表列新地(00016)及部分地產股股價表現:

  股份/編號(%)   去年第四季至今   年初至今    本季至今  本月至今
------------------------------------------
  恒地  (00012) +22﹒14  +23﹒28  -4﹒37  +4﹒32
  新地  (00016) +21﹒68  +20﹒53  -1﹒26  +7﹒17
  新世界 (00017) +20﹒98  +20﹒74  -5﹒22  +6﹒75
  會德豐 (00020) +21﹒68  +27﹒80  -1﹒06  +7﹒61
  信和置業(00083) + 4﹒19  + 1﹒05 -11﹒59  +7﹒02
   
  恒隆地產(00101) +22﹒15  +25﹒38  -3﹒23  +8﹒97
  嘉華國際(00173) +26﹒61  +26﹒26  -3﹒83  +2﹒73
  嘉里建設(00683) +23﹒83  +22﹒87  -7﹒04  +6﹒56
  長實集團(01113) + 6﹒25  + 9﹒00 -10﹒93  +7﹒41
  太古地產(01972) +10﹒39  +19﹒20  -3﹒26  -0﹒62
  九倉置業(01997) +11﹒22  +20﹒09  -4﹒18  +2﹒71
------------------------------------------
  股指:  
  恒生指數        + 2﹒47  +10﹒17  -1﹒99  +5﹒85
  國企指數        - 0﹒88  + 7﹒87  -4﹒03  +5﹒14
------------------------------------------
  註:數據截至6月21日收市

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