御半山II– 開價分析 – 用傳統按保最好

　　「逃犯條例修訂」鬧得全城風雨，首個開售全新盤屯門「御半山II期」，新地開出首批108個單位，扣除最高22%折扣額，即供均價15,166元，與去年第「I期」的面價相若。

　　上周我們提過「御半山II期」的一房半單位，基本上多個單位內櫳面積相同，但列出實用面積卻有大細之分，證明面數較大的單位僅買入多餘牆身。首張價單就推出了三柱類近單位，分別是「2A座B室」(379呎)、「2A座C室」(386呎)及「2A座D室」(386呎)。

　　實際小業主需否付費買厚牆身，要視乎這三柱單位開價。我們抽出同屬五樓的單位比較，折實售價依次序為545萬、555萬及564萬元。同一樓層、同一方向、同一內櫳面積，造價卻有10萬至19萬的分別。因此揀樓過程中，有意攻一房半的準買家謹記先選「2A座B室」、次選「2A座C室」。揀無可揀下才選「2A座D室」。

　　今次發展商付款方法跟過往相似，不外乎提供備用一按、二按。選用備用80%一按，首三年息率2.775厘，其後全期6.125厘；至於備用25%二按，則首三年息率2.625厘，其後全期6.125厘。 以「御半山II期」最平開放式，折實最平439萬元計，無論一按或者二按，都是先放低兩成首期87.8萬。

　　選擇80%一按的話，即全數向發展商財務公司承造按揭，首三年月供16,246元，去到第四年則彈升至22,156元。雖然不用過壓力測試，供款佔入息一半已可以，但月入也要44,312元才達批出貸款的門檻。

　　如果選擇25%二按的話，則55%樓價向傳統銀行承造一按。首三年供款14,380元，第三至二十五年則16,296元，最後五年就是9,384元。選用二按計劃要通過壓力測試，粗略計算月入需達41,091元才可過關。純粹比較入息要求，雖然二按要做壓力測試，但要求卻比一按不用壓力測試還要輕鬆。

　　如果準買家在三年低息期後轉按，按尚餘貸款額計算，選用一按及二按的買家，樓價均需升值至535萬及557萬元才可以，較現價有22%及27%的升幅。由於「御半山二期」本身屬樓花期較短的項目，加上有57個單位折算低於600萬，故建議準買家可盡量選用按保上會，而棄用發展商付款方法。

胡國威- 「胡．說樓市」Facebook 專頁 https://www.facebook.com/wukwokwai.chatprop/

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