【胡.說樓市分析:當建築期付款成為主流,加息真係無得轉凍飲咁簡單? 】

11/08/2022

早於今年3月美國重啟加息周期,大家似乎尚未感受到影響,但至5月起聯儲局急速加息,加上新地屯門新盤「Novo Land」低市價夾擊,相信無論一、二手市場都能感受影響,而影響不止於「食飯無得轉凍飲」咁簡單。

 

在美國急速加息之下,本港資金亦急速外流,銀行體系結餘逐步萎縮,港息上升已是不爭事實,H按連日處於封頂息率,固然影響正在供樓的業主,但暫時影響始終有限,部分人亦可以透過Mortgage Link戶口抵銷加息開支,我們認為加息期間,最受影響的是近年入市買樓花的人。

 

新按保只限現樓項目,建築期付款成主流

近年樓價高企不下,公營房屋供應不足,港人上車難已聞名於世,政府財政收入依賴土地收益,苦無對策下唯有不斷調高按揭保險門檻,壓低首期助港人入市,但始終銀行承受的風險同樣增加,故新按保只接受現樓申請,變相首期不足的新盤買家,大部分只能選擇建築期付款計劃。

問題就出在這裡,當新按保只適用於現樓,建築期付款就成為近年新盤的主流,但在低息環境及樓價居高不下時,新盤準買家的焦點只在於簽約當刻,入息是否足夠通過壓力測試,卻往往忽略入伙前的入息狀況,而在加息周期下,這個風險卻陸續浮現。

 

加息後壓測變得更艱難
由於新按保需於入伙前才申請按揭,故銀行都以當刻的入息作為審批準則。以$800萬物業,借30年按揭為例,加息前 (2.5厘) 月供$29,871,假如一年後最優惠利率(P)加半厘,加息後 (3厘) 月供$31,873,純粹以負擔角度,每月供款多出$2,002,或者仍屬於某些人說的「食飯無得轉凍飲」,但壓力測試卻不止於此,加息前月入需求為$71,541,但加息後則為$75,543,加幅為$4,002,若你本身的入息緊緊夠過壓測,而未來一年你的工資增長不到$4,002 (以目前的經濟環境,你懂的) ,你就可能要抬錢上會。

 

當市況逆轉,樓花買家極被動

眼見加息在即,買家有沒有其他選項? 少之又少。第一,除非你有足夠實力,不用透過新按保借高成數按揭,否則你不能提前上會,因為新按保只限於現樓項目;第二,你可以冒險選擇發展商Plan,但根據過往經驗,發展商Plan透明度極低,而且不受金管局監管,一句「指定金融機構有最終決定權」已代表遊戲規則可隨意更改。

在持續低息及樓市火熱的環境下,建築期付款的風險自然被隱藏起來,但當樓市逆轉,新盤買家就要更加審慎,計算按揭入息時別預得太緊,最好預留多些資金緩衝。再者,如果樓市繼續下行,簽約至入伙這段空窗期內,再多兩個如「Novo Land」這種大盤低價開售,勢必衝擊一手市場,最壞情況下,價單愈賣愈平,銀行可能於入伙前下調單位估值,變相亦有可能借唔足,當然這個情況現時仍屬罕有。

最令人擔憂的是,近年政府主要依賴放寬按保助港人上車,卻無力提升港人的負擔能力,當市況逆轉,自然置上車客於刀鋒之上。

 

原文: https://www.wuchatprop.com.hk/%E5%8A%A0%E6%81%AF%E9%A2%A8%E9%9A%AA-%E7%95%B6%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%9C%9F%E4%BB%98%E6%AC%BE%E6%88%90%E7%82%BA%E4%B8%BB%E6%B5%81/

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