京城棚改先鋒 北京城建雄安概念濃

　　有「千年大計」之稱的河北雄安新區橫空出世，未來或成為繼深圳及上海浦東後，另一個全國主要經濟中心。深耕北京多年的國企北京城建（滬︰600266），擁有豐富的建設及改造棚戶區經驗，在雄安新區的建設中隨時扮演重要角色。

(資料圖片)

拓展核心二線城市

　　北京城建背靠同市國資委，集地產及基建元素於一身。集團除於區內充當發展商，從事保障房及商品房建設之外，亦涉獵公共基建項目的設計及承包工程。多個北京市地標，包括奧運村、國家體育館及首都機場客運大樓等的興建及改造，北京城建俱參與其中，故被視為北京最具影響力的十大企業之一。

　　集團的最大亮點，莫過於有能力透過多種途徑，累積豐厚的土地儲備。過去一年，集團新增土地面積達453萬平方米，創近年新高（見圖一）；當中最主要貢獻，是來自市內的棚戶區改造項目。去年集團一舉獲得望壇、張儀村、順義臨河區及懷柔新城河區等地的棚改項目（見表），總建築面積達300萬平方米。集團在全部上述項目，均具控制性或獨資權益。北京城建亦透過入標基建項目補充土儲，包括獲得奧體文化商務園及雲蒙山文化旅遊項目，預期於不久將來動工。

投地棚改項目俱備

　　土儲大增的另一原因，是集團同時向北京以外的核心二線城市埋手，此舉除分散來自京城的調控風險，亦助集團加快轉型為區域型發展商。去年集團在北京以外拿地比例超過一半（見圖二），比重為自2009年集團開始向外拓展以來最高。其中南京及重慶項目以近50億元（人民幣，下同）取得，總建築面積達65萬平方米。除了北京、南京及重慶外，集團於天津、青島及成都均有營運項目，當中北京及天津皆鄰近未來的雄安新區，集團的地方政府背景及在兩市的建設經驗，未來或在雄安新區大派用場。

股權投資回報豐厚

　　除了具備土地及市政府資源優勢，北京城建在資本市場的高超運作，也優化本身的競爭力。集團打通多條融資渠道，包括設立規模逾100億元的地產基金，支援奧體文化商務園的建設，以銀團融資方式，從7家銀行取得336億元的貸款協助項目經營。去年6月，集團與太平資產共同成立北京城建基礎設施投資基金，並佔當中29%權益。透過此合營平台，集團可開展基金融資業務，吸引投資者參與基建項目的建設。

　　另一方面，集團積極買入金融工具，去年集團在股權的投資額達13億元，按年大增2.6倍， 現時持有總值68億元的股票投資組合，包括持有錦州銀行（00416）、中信建投（06066）及國信證券（深︰002736）等金融股，前兩者更為集團貢獻以倍數計的回報。連同於其他企業的上市前投資，集團去年所錄的投資收益達3.5億元，連續8年取得進帳（見圖三）。結合房屋及基建項目開發，令集團的收益途徑多元化，為拓展戰略打好根基。

薄利多銷促進增長

　　北京城建開發的商品及保障房，銷情向來有一定保證，配合股權投資收益不斷，造就集團往年穩定的業績（見圖四）。去年集團盈利按年增加1%至14億元，雖見放緩，惟總算保住近年的增長勢頭。期內集團毛利率下跌7個百分點至31%，主要因去年有較多興建速度較商品房快，但毛利率偏低的北京保障房入帳所致。但令投資者高興的是，集團去年在天津及青島項目的毛利率分達21%及18%，俱較前年為高，顯示集團業務地域多元化的策略，逐漸見效。

上悅居項目貢獻高

　　雖然盈利增長僅得單位數，但集團同期實現的銷售回款達169億元，按年大增50%，和同期增加34%至156億元的銷售額一樣，同創歷年新高。其中位於北京門頭溝的上悅居項目，去年銷售及預收帳金額達17億元，為貢獻最大的項目（見圖五）。多個北京外樓盤，包括青島龍越灣及成都熙城，同期亦有一定銷售資金回籠。值得一提的是，去年底的預收回款達121億元，相比年初增加29%，不少收入或於今年內被鎖定，為未來的業績提供動力。

　　除了已建成樓盤，新取得的棚戶區項目，也甚具潛力。根據國海證券估計，集團參與的北京棚改項目利潤率，高達15%。集團不論透過一級土地整理，抑或一二級聯動模式參與棚改，都能取得固定回報。其中在望壇及豐台張儀村等一二級聯動項目，有望產生逾100億元的收益，未來3至5年會根據投資的確定情況而逐步把利潤入帳，因此棚改項目未來將成集團的盈利增長點。配合通州副中心，以至未來的雄安新區建設，擁市政府背景的集團勢取得更多項目，延續盈利增長勢頭。

　　上月雄安新區規劃出台後，北京城建一度挾最重概念股之名炒上至近20元水平，然而北京突推出新一輪樓市調控措施，令該股打回原形，回補上升裂口。然而集團因有大量項目且分散多地，未來業務發展受有關調控阻礙的影響有限，可於近月支持13.5元水平吸納，博其反彈兩成至16元，止蝕價則定於12元。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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