【內房遺珠】潤地財務健康且估值見近年低位 可作長線投資

27/09/2021

  內房股近期普遍觸底反彈,主要因為恒大(03333)危機及內房債務違約憂慮有緩解跡象。根據事情最新進展,傳中國政府接近敲定把恒大一分為三的重組協議方案,可能會在幾天內公布。報道指,重組將以國有企業為基礎,並實質將這家開發商轉變成一家國企。再者,內銀紛紛澄清與恒大關聯,普遍指風險可控、質押充足或與恒大業務佔比細等等,緩解市場對內房及內銀齊齊爆煲的憂慮。

 

 (華潤置地官網截圖)

 

公司負債情況健康

 

  筆者認為,雖然中央必然維持房住不炒論調,過往以極高槓桿取地發展情景已成絕響,惟內地房地產發展始終在經濟發展中佔有重要地位,內房行業不能瓦解。是次中央故意自行戳破內房泡沫,明顯有意讓行業「軟著陸」,長遠讓行業更健康有序發展,加速行業整合,利好行業龍頭。故相信華潤置地(01109)出現價值窪地,是長線投資時機。何以首選部署華潤置地?原因很簡單,因為公司身為國企,絕對會循規蹈矩,目前三條紅線完美過關,躋身「綠檔」房企行列。

 

  我們再分析下公司基本面。首先公司中期業績增長穩健。純利131.25億元,按年增長15.4%;營業額737.42億元(人民幣.下同),按年升63.8%;雖然毛利率略有下降至31%,按年跌3個百分點,但核心淨利潤同比增長18%至99億元,負債情況良好。三條紅線方面,淨負債比率為37.4%,剔除預收款的資產負債比率僅60.9%,而現金負債比更達到2.3。此外,公司平均融資成本為3.88%,較去年底下降了20個基點,屬於行業領先水平。

 

土地儲備豐富

 

  公司持續以舊改、併購、購買商業用地等方式取地。上半年取地共33宗,總面積714 萬平方米;土地儲備面積7098萬平方米,權益土地儲備面積5116萬平米。筆者估計,由於公司有優質的土地儲備,截至中期一、二線城市投資佔比86%,相信公司的合約銷售額有望突破2021年的3150億元目標值,估計可保障未來3至5年發展需要。

 

  還有一點可留意,就是其商業租金收入發展。公司中期租金收入按年增長63%至84億元,購物中心出租率保持在96.0%的高位按年增1.3個百分點,毛利按年增長4個百分點至80%。公司的購物中心定位普遍部署於核心城市中的高端購物中心,加上有37間購物中心計劃於2021至2023年開業,預計公司可以繼續鞏固其在購物中心的領先地位,2021至2023年租金收入年複合增速有望達到一成九。

 

華潤置地月線圖股價走勢。(經濟通HV2系統截圖) 

 

公司估值便宜

 

  股價走勢明顯比同行強,反映強者資金的選擇。截至上星期五(24日)止,公司僅僅從高位調整約兩成三。與此同時,不少內房自高位下挫逾五成,連基本面較佳的龍頭如龍湖(00960)亦從高位插低逾三成,反映潤地股價之強勢。至於圖表走勢上,股價有衝穿短期阻力位(約31元)之勢,加上未有跟隨其他內房跌穿約8月初的前底,又為一個強勢股的證明。

 

  另外,公司估值非常便宜。預期市盈率約6倍,較過去四年的中位數7.8倍低;預測巿帳率約0.77倍,較過去四年的中位數2倍低。以現價約30元水平,股息率達6%,用以收息其實亦不錯。

 

  若從長線投資角度出發,可待調整至27元邊買入,目標價35元,收穿25元止蝕。

 

撰文: 經濟通通訊社記者 鄧經書

 

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