【內房遺珠】潤地財務健康且估值見近年低位 可作長線投資

　　內房股近期普遍觸底反彈，主要因為恒大(03333)危機及內房債務違約憂慮有緩解跡象。根據事情最新進展，傳中國政府接近敲定把恒大一分為三的重組協議方案，可能會在幾天內公布。報道指，重組將以國有企業為基礎，並實質將這家開發商轉變成一家國企。再者，內銀紛紛澄清與恒大關聯，普遍指風險可控、質押充足或與恒大業務佔比細等等，緩解市場對內房及內銀齊齊爆煲的憂慮。

 （華潤置地官網截圖）

公司負債情況健康

　　筆者認為，雖然中央必然維持房住不炒論調，過往以極高槓桿取地發展情景已成絕響，惟內地房地產發展始終在經濟發展中佔有重要地位，內房行業不能瓦解。是次中央故意自行戳破內房泡沫，明顯有意讓行業「軟著陸」，長遠讓行業更健康有序發展，加速行業整合，利好行業龍頭。故相信華潤置地(01109)出現價值窪地，是長線投資時機。何以首選部署華潤置地？原因很簡單，因為公司身為國企，絕對會循規蹈矩，目前三條紅線完美過關，躋身「綠檔」房企行列。

　　我們再分析下公司基本面。首先公司中期業績增長穩健。純利131.25億元，按年增長15.4%；營業額737.42億元(人民幣.下同)，按年升63.8%；雖然毛利率略有下降至31%，按年跌3個百分點，但核心淨利潤同比增長18%至99億元，負債情況良好。三條紅線方面，淨負債比率為37.4%，剔除預收款的資產負債比率僅60.9%，而現金負債比更達到2.3。此外，公司平均融資成本為3.88%，較去年底下降了20個基點，屬於行業領先水平。

土地儲備豐富

　　公司持續以舊改、併購、購買商業用地等方式取地。上半年取地共33宗，總面積714　萬平方米；土地儲備面積7098萬平方米，權益土地儲備面積5116萬平米。筆者估計，由於公司有優質的土地儲備，截至中期一、二線城市投資佔比86%，相信公司的合約銷售額有望突破2021年的3150億元目標值，估計可保障未來3至5年發展需要。

　　還有一點可留意，就是其商業租金收入發展。公司中期租金收入按年增長63%至84億元，購物中心出租率保持在96.0%的高位按年增1.3個百分點，毛利按年增長4個百分點至80%。公司的購物中心定位普遍部署於核心城市中的高端購物中心，加上有37間購物中心計劃於2021至2023年開業，預計公司可以繼續鞏固其在購物中心的領先地位，2021至2023年租金收入年複合增速有望達到一成九。

華潤置地月線圖股價走勢。（經濟通HV2系統截圖） 

公司估值便宜

　　股價走勢明顯比同行強，反映強者資金的選擇。截至上星期五(24日)止，公司僅僅從高位調整約兩成三。與此同時，不少內房自高位下挫逾五成，連基本面較佳的龍頭如龍湖(00960)亦從高位插低逾三成，反映潤地股價之強勢。至於圖表走勢上，股價有衝穿短期阻力位(約31元)之勢，加上未有跟隨其他內房跌穿約8月初的前底，又為一個強勢股的證明。

　　另外，公司估值非常便宜。預期市盈率約6倍，較過去四年的中位數7.8倍低；預測巿帳率約0.77倍，較過去四年的中位數2倍低。以現價約30元水平，股息率達6%，用以收息其實亦不錯。

　　若從長線投資角度出發，可待調整至27元邊買入，目標價35元，收穿25元止蝕。

撰文:　經濟通通訊社記者　鄧經書

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