黃智亮：積極加息致供樓負擔比率惡化 港房臨風險或屬亞洲最高
03/08/2022
彭博行業研究亞洲房地產行業資深分析師黃智亮指出，隨著香港銀行同業拆息（HIBOR）在過去兩個月大幅上升超過100個基點，而主要銀行下半年可能提高最優惠貸款利率，香港的按揭供樓負擔比率可能惡化。彭博行業研究的按揭供樓負擔比率的敏感性分析顯示，下半年房價可能需要下降5至10%，該比率可能上升至1998年以來的最高水平。
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按揭貸款利率潛在的上升將會導致房貸的償還規模上升，並限制香港的按揭供樓負擔比率下降。5月，該比率從2020年4月的61%小幅下降至54%。自5月以來，該比率應該有所上升；1個月HIBOR從5月底的0.2%大幅升至1.3%以上。在房價回升之前，按揭供樓負擔比率在2014年5月和2016年5月降至略低於29年平均水平。
如果按揭貸款利率在今年稍後時間或2023年上升至3%或更高水平，按揭供樓負擔比率可能會大幅上升。假設房價保持不變，基於近期的按揭貸款利率，按揭供樓負擔比率應該已經從53.8%上升到了59.1%。如果聯儲局在未來幾個月內繼續加息，令按揭貸款利率有可能上升到3%，按揭供樓負擔比率可能達到61.8%，即自1998年以來最高水平。而家庭收入的增長或許只能輕微緩解按揭貸款利率上升帶來的負面影響。
從2011年6月到2012年1月，二手房均價下降了6%，而當時按揭貸款利率從2011年的0.9%上升到2.45%。從2018年8月到2019年2月，房價也下降了10%，當時按揭貸款利率在2019年初上升到了2.4%。過去三年，中原城市領先指數一直在174至192之間移動。6月30日，該指數收於181.35，這表明了如果房價下半年下跌5%至10%，則意味著該指數可能跌至163至173左右。
香港房地產面臨的風險或屬亞洲最高
黃智亮又指出，如果聯儲局大幅加息，香港的房地產需求可能比亞洲其他地區更易受到來自資本外流風險的衝擊。美國聯邦基金期貨顯示，市場預計9月21日的聯儲局會議將再加息50至75個基點，而到12月，聯邦基金目標利率的上限將於從目前的 2.5%升至3.5%。香港金管局或繼續通過外匯干預來捍衛港元，預示存在資本外流風險。
而在通脹壓力日益加劇的情景中，積極的加息政策可能會打擊地產商的新房銷售。與亞洲其他主要市場相比，由於港元與美元掛勾，香港或遭受更大的衝擊。儘管香港5月的通脹率僅為1.2%，但香港或需跟隨聯儲局加息。
撰文：彭博行業研究亞洲房地產行業資深分析師 黃智亮
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