【FOCUS】從香江到美國　商業地產冷風吹

　　陽春三月，全球商業地產卻冷風勁吹。從旺角「百億商業地王」淪為平過粉嶺工業地，到多間華爾街大行、對沖基金紛紛搬離中環避貴租，再到內房商放售東涌兩酒店欲套現；連同壓垮矽谷銀行（SVB）、簽名銀行（Signature Bank）的稻草，都離不開MBS(資產抵押證券)或CRE(商業地產貸款)，就連馬斯克(Elon Musk)也忍不住疾呼，「(商業地產債務)是目前最嚴重的燃眉之急。」

三大利淡，「蹺腳收租」好景不再

　　「蹺腳收租」的Dream Job，在乘搭了14年低利率東風後，正好景不再。除了財大氣粗的領展破天荒供股集資，規模5.6萬億美元的美國商業地產債務，恐成為銀行業新的震源。

　　有何憂心之處？先看物業價格，2月Green Street商業地產價格指數顯示，較去年3月峰值已累跌15%。其次是節節攀升的利率，寫字樓貸款平均最優惠資金成本已從2021年的3.2%飆至6.3%。再次是空置率，昔日黃金地段的曼哈頓突破15%，三藩市更高達19%。

　　換言之，隨著資產價值縮水、按揭成本大漲、租金收入下降三大利淡疊加，商業地產貸款的拖欠及違約正次第浮現。

銀行擁「地雷」，恐掀新一輪擠提

　　單以2023年計，就有約4000億美元債務到期，未來5年總計逾2.5萬億美元，誰持有這些「地雷」？規模約2萬億美元的多戶住宅（通常為商業公寓）貸款中，政府贊助機構(如房利美、房貸美)、銀行分別持有47%、33%；其他3.5萬億美元商業地產貸款中，銀行、保險機構分別持有47%、33%。

　　由此可見，銀行持有相當比例的商業地產貸款，而這些貸款中，僅今明兩年就有分別約4000億美元、5000億美元到期，稍有風吹草動，都恐掀新一輪擠提潮。事實上，早前破產的簽名銀行，正正遭遇大量房地產投資者轉移資金。而持有高達2370億美元MBS的美國第八大銀行Charles Schwab，近日股價急跌或預示成為下一個風眼。

信貸環境緊縮，加大經濟衰退風險

　　由此產生的連鎖反應或是，承擔經濟主要信用提供者的中小銀行，信貸將愈來愈越稀缺和昂貴，最終加大經濟衰退風險。「新債王」岡拉克（Geffrey Gundlach）最新警告，預計美國經濟將在幾個月內衰退，而聯儲今年將減息「數次」。

　　不過，跟聯邦基金利率走勢密切相關的2年期美殖利率隔夜一度重上4%，聯儲5月再加息25個基點概率一度突破50%，都顯示鮑公或執意鋌而走險。

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