【港樓演義－兩代樓債】兩代孭債成樓奴 家庭財務風險會爆煲？

　　樓價堅離地，不想19年不吃不喝儲錢買樓，同時薪金卻又永遠追不上樓價升幅的年輕人只能「望樓興嘆」。年輕人要上車成為人生贏家，恐怕不得不「靠父幹」，近年不少慈父慈母願意將所持的物業加按，去替子女支付首期，令「一層樓」卻要「兩代孭」，家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率亦隨著樓價一同創新高，升至去年底的70.2%。

　　本港樓價自2016年4月至今年5月已連升26個月，累計升近四成，近19個月數字亦不斷創新高。而在「樓市大時代」中，市民的置業負擔能力越見趨緊，金管局所公布的港人樓價與收入比率由2016年第二季的14升至去年第四季的16.4，已經較1997年的高峰值14.6更高。

若父母加按助子女買樓，兩代人要同時面對財務風險 (Kenji攝)

家庭財務風險不及「趕不上車」恐懼

　　財經事務及庫務局局長劉怡翔就曾對年輕人「靠父幹」置業不厭其煩地再三提醒，指若父母透過抵押自身物業或將物業加按助子女買樓，一旦利率上升或樓價出現調整，兩代按揭借款人都要面對財務風險。可是，看著愈升愈有的樓價，多大的家庭財務風險也不及「趕不上車」的恐懼大。

　　中原按揭經紀董事總經理王美鳳接受《經濟通通訊社》專訪時亦派發定心丸，認為不用太擔心為上車而過度借貸的問題，並舉例指在多項措施限制下，置業人士的平均的供款入息比率限於35%，明顯較過去為低，而同時按揭成數低於五成，說明暫未看到過度借貸的問題。

王美鳳透露，曾有欲「靠父幹」的買家就因未清楚金管局指引而「計錯數」 (Kenji攝)

王美鳳：「靠父幹」擔保人壓力測試難度增 風險可控

　　王美鳳又提到，若父母以物業加按、分擔供款，或為子女買樓作擔保人，皆屬以第二套房按揭上車，壓力測試中難度會明顯增加，因此若買家在此嚴謹限制下仍能通過壓力測試並成功承造按揭，顯示其供款能力相當強勁，年輕人「靠父幹」上車的風險仍為可控。

　　在現時金管局對樓按的多項指引下，父母將未完成供款的物業為子女「上車」的按揭貸款作擔保時，新造按揭的成數須按照多重按揭監管指引調低一成，供款與入息比率上限亦須調低10個百分點。

「靠父幹」個案計錯數失預算 首期由324萬升至405萬元

　　王美鳳透露，曾有欲「靠父幹」的買家就因未清楚金管局指引而「計錯數」。月薪3.8萬元的年輕買家決定購買將軍澳一個810萬單位，在獲得父親加按原有物業資助首期後，原打算做六成按揭，惟其月入不足以通過壓力測試，故此由父親作為擔保人。可惜，父親仍未「供甩」自住物業，作為兒子的按揭擔保人時將令兒子的物業成為第二套房按揭，按揭成數需由六成降至五成，首期便由324萬升至405萬元，壓力測試要求亦會進一步收緊。兒子預算一時大失，幸好最終可安排由未婚妻作為擔保人才避開物業成為第二套房按揭。

　　家庭財務風險會否爆煲，負資產住宅按揭貸款似乎是其中一項指標，惟金管局公布負資產住宅按揭貸款的調查結果顯示，本港已連續五個季度錄得零負資產。王美鳳指，使用發展商所提供的高成數一按或二按買家成為負資產的風險一定較為大，但在樓價近年飆升之下，買家使用的樓按一般也以八成按揭為主，即使樓價下跌仍有適度的緩衝空間。

撰文：余萃雯

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