【內房困局】三條紅線如緊箍咒 適度放鬆才見轉機

26/11/2021

      自中國恒大(03333)危機爆發後,有關內房債務問題的消息無日無之,之前主要集中內房付不出美元債息或還不到銀行借款,最近則是多間房企撲水救亡,惟自從恒大售恒大物業(06666)觸礁後就鮮有矚目成功售產消息,有集團主席甚至要售賣個人資產拯救公司,可見有房企已陷山窮水盡困境,一眾內房股股價,更是慘不忍睹。不過近日有傳中央放寬房企發債融資限制,但相信一日中央對「三條紅線」不作調整,要化解危機還是漫漫長路。

 

有傳中國恒大售恒大物業觸礁也與三條紅線限制有關。(恒大網頁截圖)


歸類紅檔不得增有息負債 難獲資金土地



  當初當局有見內房整體負債過高風險,為控制行業負債規模,故於去年推出三條紅線新規。三條紅線要求包括:剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於1倍,不達標會影響新融資。房地產商根據踩線數目分為「紅、橙、黃、綠」四檔。如果三條紅線全數達標,會歸類為「綠檔」,有息負債規模年增速可達15%;如一項指標「踩線」,有息負債年增速收緊至10%;如兩項指標「踩線」,有息負債規模年增速不得超過5%;如果三線全踩,則將歸類為「紅檔」,有息負債不得增加。


  內地貝殼研究院早前整理85間內房2021年中期業績數據,統計「踩線」情況,發現有53間觸碰至少一條紅線,當中8間「三線全中」落入紅檔,包括本港上市的富力地產(02777)。「踩中」兩條紅線進入橙檔的13間公司包括恒大;另有33間觸碰一條紅線的公司,包括碧桂園(02007)、融創中國(01918)等,被歸入黃檔。大型國企如華潤置地(01109)及中國海外(00688)則在綠檔。若單計本港上市內房,43間中只有19間取得綠檔身份,未過一半。而資金、土地等資源逐漸向綠檔企業傾斜,紅檔企業面臨資源獲取難題,同時部分紅檔企業出現債券實質性違約,未來償債能力存疑,受此影響,銷售也面臨較大壓力。

 

富力地產「三線全中」落入紅檔。(富力地產網頁截圖)

 

內房發美元債跌七成半 分拆整個資產出售最有用

 

  在三條紅線嚴格控制房企債務增長以來,多間內房爭相減輕債務,加快去庫存,內房的境外發債量維持在較低的水平。據Wind數據顯示,上個月內房發行美元債合計金額10.97億美元,較2020年同期44.14億美元的發行規模大幅下跌75.15%。境外發債之門既被封,對於內房而言,盡快出售資產套現,保障資金周轉屬當務之急。


  要籌錢內房主要有幾個方法可用,可如之前融創中國向子公司融創服務(01516)出售融創文旅管理公司,也可將有價值的子公司分拆上市,如萬科(02202)就擬分拆萬物雲上市,最近更有房企配售子公司股份,如雅居樂(03383)就擬發行本金總額24.18億元債券,可交換雅生活(03319)股份,而碧桂園(02007)旗下碧桂園服務(06098)則擬配股集資約80億元,最差情況可能就如恒大主席許家印變賣個人資產,以及最新佳兆業(01638)蝕讓啟德地塊。但無論用甚麼方法,相信也沒有如恒大早前擬整體出售恒大物業來得有用,惟當時有傳因當局不放鬆房企間併購限制,致使交易告吹。

 

有放寬發債融資限制跡象 央企建議調整三條紅線

 

  近日《財聯社》引述知情人士透露,對於地產收購併購,近期部分央企國企向監管部門反映,如果要做一些承債式收購,三條紅線就會被突破,建議監管部門對三條紅線相關指標予以調整,例如併購貸不計入三條紅線。現時內房行業正處於明顯的整合階段,若果三條紅線未能出現調整,其實在收購同行房地產資產上,國企亦無能為力,因大家都要看緊自己的負債水平。曾任職恒大首席經濟學家的任澤平甚至稱,按現在的形勢下去,再過3-6個月,大部分民營房企現金流都要出問題。


  至於近日流傳商業銀行被要求加大開發貸款投放,以及有房企成功在銀行間市場發債,雖可看成是政策有輕微放寬的訊號,但相信發債規模未必能滿足資金需要,且銀行在風險偏好上更加嚴苛,受惠的仍是資質較好的房企。另人行早前有官員指,部分金融機構對要求「紅檔」企業有息負債餘額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款,這說法可見當局也嘗試扭轉金融業對房企的「惜貸」心態。人行又破例發布過去一個月的房貸增長數據,反映官方安撫市場對房企資金鏈焦慮的意圖明顯。


  國際評級機構標普認為,限制抵押貸款和內房資本的監管措施至少會持續到2022年,但中央或會微調措施以避免嚴重的不利影響。近來當局確有放寬房企發債融資限制的跡象,惟相信只有對三條紅線作調整甚或放寬才可見內房債務危機有緩解可能。

 

撰文:經濟通通訊社記者李崇偉

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